전세계약갱신청구권 문의합니다. 궁금.

Question

안녕하세요.

현재 만기가 다가오고 있는 세입자입니다.

집주인이 바뀐상태이며 새로운 집주인은 제가 살고있는집을 월세로 돌리고 싶다고 말하는데요.

이때 제가 알기로는 전세계약갱신청구권 사용할 수 있는걸로 알고 있습니다.

전세계약만료 2개월전까지요.

만약 제가 전세계약갱신청구권을 사용하고 전세계약만료직전 전세계약청구권을 취소할 수 있을까요?

전세계약갱신청구권을 사용했을때 계약이 체결된것으로 보는가요?

예를 들어 26년 3월31일 만기.

25년 12월 중 제가 전세계약갱신청구권 사용.

26년 3월 중 전세계약청구권 철회 후 전세계약 종료.

궁금합니다. 답변기다리겠습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

갱신요구권은 형성권이기 때문에 기본적으로 사용 즉시 효과가 발생하게 되며, 일방적인 의사로 철회는 어렵다고 보셔야 합니다.

갱신요구권 행사로 갱신이 된 상황이기에 철회는 어렵고, 다만 계약해지 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

Answer 2

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

주택임대차보호법(주임법)에 따른 임대차 계약의 묵시적 갱신 원칙에 대해 말씀해 주신 내용이 맞습니다. 주택 임대차 계약의 만기가 다가올 때 임대인과 임차인 양측 모두가 법정 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 그 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 이 경우 임대차 기간은 다시 2년으로 보장되지만, 이는 임차인의 주거 안정을 위한 것입니다.

다만, 표현은 계약갱신청구권이라고 하나 실제로는 만료전 6개월 내지 2개월 사이의 갱신거절의 의사표시가 없았다면 계약의 갱신이 ‘간주’되는 것으로서, 이미 계약갱신 간주가 됐다면 임대인에 대한 해지의 의사표시는 3개월 후에 효력을 발휘합니다

따라서, 만약 갱신의 효력이 발생한 이후 임대인에게 연장하지 않을 것임을 통보하더라도, 임대인과의 합의가 없다면 그 효력은 임대인이 통지를 받은 후 3개월 후에 발휘되게 됩니다. 즉 말씀하신 상황처럼 일단 연장이 되도록 한 뒤 만료 직전 일방적인 해지 요구는 불가합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

행사를 하는 경우 그때부터 계약 만료 후 다시 2년 간 연장하는 것이 예정된 것이므로 만료 전에 취소하는 건 임대인 동의를 받으셔야 할 것입니다.

계약만료 6개월에서 2개월 사이에 행사가 가능한 점은 이미 인지하고 계신 것으로 보입니다.

다만 갱신청구권 행사 후에도 계약을 임차인은 해지할 수 있고 다만 그 통지 후 3개월이 경과하여야 효력이 발생한다는 점을 활용해보실 수 있습니다. 이상입니다