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등기부는 깨끗한데 신탁된 건물이면 뭐가 문제인가요?
계약하려는 건물의 소유자가 신탁회사로 되어 있습니다. 집주인이라는 사람과 계약해도 되는지, 신탁회사 동의 없이 맺은 계약이 효력을 갖는지 궁금합니다. 보증금을 누구 계좌로 보내야 안전한지도 알고 싶습니다
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신탁등기된 건물인 경우에는 임대동의서가 반드시 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중에서 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하고 해당 건물에 신탁등기를 하는 경우가 많은데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되며, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 하셔야 합니다.
채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 신탁이 된 경우 신탁사의 동의가 없는 계약의 경우 무효가 될 수 있습니다.
즉 집주인의 경우 신탁사에 부동산을 대부분 대출 관련해서 신탁을 하는 경우가 많고 또한 실제 집주인이라고 하더라도 신탁사의 동의가 반드시 있어야 그 계약은 유효할 수 있습니다. 따라서 집주인과 계약 후 향후 신탁사에서 무효를 주장하게 되면 불이익을 받을 수 있으니 반드시 확인을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부에 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 등기부상 집주인은 신탁회사입니다.
대법원도 대외적으로 소유권은 수탁자에게 이전된다고 보고 있습니다.
따라서 신탁회사의 관계를 확인하지 않고 집주인이라는 사람에게 보증금을 보내는 것을 권하지 않습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부등본이 깨끗해도 소유권이 신탁회사에 넘어가 있다면 반드시 신탁원부를 발급해서 실제 권리관계와 위탁자의 처분 권한 범위를 확인해야 합니다. 소유자가 신탁회사 사전 도으이 없이 맺은 임대차계약은 무효가 될 수 있어서 반드시 신탁회사의 공식적인 임대 동의서와 인감증명서를 받아야 법적으로 효력을 인정받을 수 있습니다.보증금은 집주인 계약자가 아닌 신탁원부에 명시된 신탁회사 지정된 계좌로만 입금해야만 추후 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
신탁등기가 있다면 집주인 말만 믿지 마시고 보증금을 신탁회사 지정 계좌로 입금하시는 것이 전세사기 예방에 안전하다 보실 수 있습니다