환지처분 후 토지 면적이 줄어들거나 위치가 바뀌는 경우 보상은 어떻게 이루어지나요?

Question

도시개발사업이나 토지구획정리사업이 완료된 후 환지처분을 받으면 기존에 소유하고 있던 토지의 위치가 변경되거나 면적이 줄어드는 경우가 있다고 들었습니다. 이럴 경우 토지 소유자는 어떤 기준에 따라 보상을 받게 되는지 궁금합니다. 면적 감소분에 대해서는 현금으로 청산금을 지급받을 수 있는지, 반대로 면적이 늘어난 경우에는 추가 부담금을 내야 하는지도 알고 싶습니다. 또한 환지된 토지의 위치나 가치가 기존 토지와 크게 달라졌다고 판단될 경우 이의를 제기할 수 있는 절차가 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

환지처분 이후 환지처분 고시 후에는

청산금 산정이 잘못되었다고 보는 경우,

환지 지정이 법령이나 환지계획에 위반된 경우,

행정심판이나 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다

실무에서는 특히 청산금 평가액의 적정성과 환지 배정의 형평성이 주요 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

청산금 산정은 감정평가와 유사한 방식으로 토지의 객관적 가치와 개별 특성을 비교하여 이루어져야 합니다

면적 감소는 자동 보상은 아니며 가치 감소 여부가 중요합니다

가치가 줄어들면 청산금을 지급받을 수 있습니다

가치가 증가하면 청산금을 납부해야 할 수 있습니다

위치 변경 자체는 가능하지만 가치 차이는 청산금에 반영되어야 합니다

환지계획 공람 시 의견 제출이 가능하며, 환지처분 후에는 행정심판·행정소송으로 다툴 수 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

환지처분으로 인한 면적 증감은 현금으로 주고 받는 금전 청산이 원칙입니다.

만약 조합이 정한 정상적인 감보율보다 내 땅이 더 많이 줄어들었다면 그 줄어든 면적만큼 환지처분 공고일 다음 날 기준으로 감평하여 조합으로부터 현금을 지급받습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

기존보다 면적이 줄어들면 줄어든 만큼 현금을 돌려받고 반대로 면적이 늘어나면 추가 부담금을 내야 합니다. 청산금의 액수나 토지 가치평가는 환지처분 시점을 기준으로 2인 이상의 공인 감정평가사가 산정한 금액을 토대로 결정합니다. 위치가 변경되더라도 기존 토지평가액= 환지받은 토지 평가액 + 청산금의 공식에 맞춰서 전체적인 자산 가치의 균형을 보상해 줍니다. 결과나 금액에 불만이 있다면 14일간의 공람 기간 내에 의견서를 제출하거나 이후 행정심판 및 행정소송을 통해서 이의를 제기할 수 있습니다.