오피스텔 매입후 세를 줄때 질문 있습니다
현재 아파트 1채 소유하고있고 와이프랑 공동명의입니다 와이프 명의로 오피스텔을 매입 했는데 용도가 주거용으로 나와 있습니다 만약 오피스텔 때문에 2주택자가되어 제산세에 영향이 있는지 그리고 세를 줄경우 제가 내야할 세금은 어떤것이있는지 임대등록을 꼭해야하는지 그리고 만약 전잊신고를 안받으려고하면 업무용으로 용도 변경해서 절세를 해야하는디 용도 바꾸지 않고 절세 하는 방법이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
오피스텔 매입 후 임대 시 세금과 절세 전략에 대한 것으로,
1. 오피스텔로 인해 2주택자가 되나요?
크게 아래 5가지 핵심으로 정리해서 답변드릴게요.현재 아파트 1채 (부부 공동명의) + 오피스텔(와이프 명의)
오피스텔이 "주거용"으로 실제 사용된다면, 종합부동산세나 양도소득세에서는 주택 수에 포함됩니다.
다만 임차인이 전입신고를 안 하고 주택으로 사용하지 않는 경우에는 주택 수로 보지 않을 수도 있습니다 (실사용 여부 판단이 중요) 따라서, 세입자의 전입신고 여부가 2주택 여부 판단의 핵심입니다.
2. 오피스텔에서 받을 수 있는 임대소득세 종류는?오피스텔에서 월세를 받는다면, 아래 세금이 발생할 수 있어요.
소득세 (임대소득)연간 임대소득이 2400만 원 이하: 분리과세 (14% + 지방세) 또는 종합과세 선택 가능
임대소득이 2400만 원 초과: 종합소득세로 합산 과세됩니다.
부가가치세 (거의 해당 안 됨)주거용 임대는 부가세 면세입니다.
업무용으로 임대할 경우, 부가세 신고 대상이 될 수 있어요.
3. 임대사업자 등록은 꼭 해야 하나요?현재는 소규모 임대사업자 등록은 의무 아님 (자율 등록제)
다만 등록할 경우 혜택이 있을 수 있습니다.
일정 요건 충족 시 종합소득세 감면, 건강보험료 인상 방지. 다만 의무임대기간, 임대료 증액 제한 등이 생기므로 계산기 두드려 보고 결정하시는 게 좋아요.
4. 전입신고를 받지 않고 절세 가능한가요?전입신고를 받지 않으면, 세법상 "주택"으로 간주되지 않을 수 있음
이 경우 2주택자로 안 봐서 종부세·양도세 측면에서 유리
하지만 임대소득세는 별개로 발생합니다.즉, 전입신고 없이 월세 운영하면 2주택에서 빠질 수 있지만, 세입자가 실제 거주하지 않으면 위험 요소 (허위임대 의심 가능성)
5. 업무용으로 용도 변경해야 하나요?실질적으로는 용도변경 없이도 전입신고를 안 받는다면 절세에 도움이 되는 경우가 많습니다.
다만, 지방자치단체에 따라 오피스텔 용도 확인을 통해 주택으로 보느냐, 업무용으로 보느냐 차이가 생길 수 있습니다.
핵심 요약2주택 여부
세입자가 전입신고하면 2주택으로 간주 가능
재산세 : 오피스텔은 대부분 별도로 과세되며 부담은 크지 않음
임대소득세 : 월세 수입이 있으면 소득세 신고 필요
임대등록 : 자율 등록이나 절세 측면에서 검토 가능
절세방법 : 전입신고 안 받거나 업무용 사용 입증이 유리합니다.
참고하세요!
1명 평가현재 아파트 1채 소유하고있고 와이프랑 공동명의입니다 와이프 명의로 오피스텔을 매입 했는데 용도가 주거용으로 나와 있습니다 만약 오피스텔 때문에 2주택자가되어 제산세에 영향이 있는지 그리고 세를 줄경우 제가 내야할 세금은 어떤것이있는지 임대등록을 꼭해야하는지 그리고 만약 전잊신고를 안받으려고하면 업무용으로 용도 변경해서 절세를 해야하는디 용도 바꾸지 않고 절세 하는 방법이 있는지 궁금합니다
===> 오피스텔에 주거용으로 사용하고 있다면 2주택자에 해당됩니다. 임대를 하는 경우 월세 수익이 연간 20억이 되지 않는다면 크게 걱정하지 않아도 되는 사항입니다. 용도변경가 된다면 주택수에서 제외되지만 이는 별도로 확인이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔도 용도가 주거용으로 되어 있으면 주택수에 들어가서 2주택자 기준으로 재산세가 과세됩니다. 또한 종부세에 포함될 수 있고 주택임대소득에 대한 종합소득세를 신고하셔야 하며, 임대사업자로 등록하셔야 합니다. 업무용으로 변경 하게되면 주택에 잡히지 않게되지만 용도를 바꾸지 않거나 전입신고를 하게되면 주택으로 잡히게 됩니다.