세금·세무
분양받은 상가로 양도시 사업포괄양수도가 가능할까요..?
임대사업자로 상가를 가지고 있습니다.
분양받은 상가로 현재 잔금의 일부까지 지급한 상태이고 현재까지 계속 공실입니다..
해당 상가를 양도하려고 합니다.
이경우 분양권의 양도로 보이는데, 양수인이 임대업을 영위하는 경우 포괄양수도가 가능한지 문의 드립니다.
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 케이에스세무회계 공인회계사·세무사 김수정입니다.
결론부터 말씀드리면, 공실이라는 사실 자체가 포괄양수도를 부인하지는 않습니다. 다만 주의하실 사항은 다른 지점에 있습니다.
1. 공실이나 미완성은 결정적인 요소가 아닙니다
과세관청은 "건물이 완성되지 않았고 임대를 개시한 적도 없으니 넘길 사업이 없다"는 논리를 종종 폅니다. 그러나 국세청 해석은 다릅니다.
신축 중인 건물을 분양받아 부동산임대업을 하려고 사업개시 전에 사업자등록을 한 사람이, 건물이 완공되기 전에 부동산임대업 일반과세자로 등록한 사업자에게 그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 사업양도에 해당하여 과세대상이 아니라고 보고 있습니다(서면인터넷방문상담3팀-2647, 2004.12.28.). 이 해석은 2016년 예규에서도 그대로 인용되고 있습니다.
즉 완공 전이라는 사실, 임대를 개시하지 않았다는 사실 자체는 결격 사유가 아닙니다.
2. 실제로 중요한 것은 사업의 동질성입니다
같은 해석의 뒷부분이 조건을 달고 있습니다. 양도인이 법률상 지위를 양수인에게 그대로 승계시키지 않거나 사업의 동일성이 유지되지 않는 경우에는 사업양도가 아니라 과세대상 거래가 된다는 것입니다.
실제로 사업양도가 부정된 사례를 보면 이유가 분명합니다. 임대업으로 사업자등록을 해 두었더라도 2년 사이에 아파트와 상가 분양권을 여러 건 사고판 경우에는 실질이 부동산매매업으로 판단되었고, 양수인이 임대업을 하더라도 양도인과 업종이 달라 사업의 동질성이 유지되지 않는다는 이유로 기각되었습니다(국심 2007전0786, 2007.11.7. 결정).
계약금만 지급한 분양권에 프리미엄을 붙여 넘기는 거래 역시 사업의 양도가 아니라 재화의 공급으로 보고 있습니다(부가가치세과-40, 2010.1.11.).
따라서 확인하실 것은 두 가지입니다.
첫째, 이 상가를 취득하신 목적이 임대인지 전매인지가 객관적으로 드러나는지. 둘째, 양수인이 임대사업자로 등록하고 임대업을 이어가는지. 이 둘이 갖춰지면 부가가치세법 제10조 제9항 제2호와 같은 법 시행령 제23조가 정한 "사업에 관한 모든 권리와 의무의 포괄적 승계"에 해당한다고 볼 여지가 큽니다.
3. 판단이 서지 않으면 안전장치가 있습니다
포괄양수도가 될 것으로 보고 세금계산서를 발급하지 않은 채 넘겼다가 나중에 사업양도가 부정되면, 양도인에게 부가가치세와 가산세가 한꺼번에 나옵니다.
이를 막는 규정이 부가가치세법 제52조 제4항입니다. 사업의 양도에 해당하는지 여부가 분명하지 아니한 경우를 포함하여, 양수인이 대가를 지급할 때 양도인으로부터 부가가치세를 징수해 그 달의 다음 달 25일까지 관할 세무서에 직접 납부할 수 있도록 하고 있습니다. 이 방법을 쓰면 사업양도로 인정되든 아니든 세액 문제가 정리되고, 양수인도 매입세액을 공제받을 수 있습니다.
판단이 애매한 거래에서는 실무상 가장 안전한 선택지입니다.
위 내용은 부가가치세법 제10조 제9항 제2호와 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제23조를 전제로 한 것입니다. 포괄양수도 해당 여부는 취득 경위와 계약 내용에 따라 사실판단으로 결정되므로, 계약서에 사업의 포괄승계를 명시하고 관련 자료를 갖추어 두시는 것이 좋습니다.