전세사는 임차인 강제경매에서 전세금 보장 받을 수 있을까요?

Question

안녕하세요. 서울에 살고있는 사람입니다.

2019년 11월 27일경 임대차 계약을 진행 하였고, 확정일자를 2019년 11월 7일경 받아두었습니다.

최근 등기가 있는 것으로 인지하여 내용을 확인해보니 거주중인 주택이 강제 경매로 넘어간 내용이였습니다.

2024년에 접수된 것으로 확인하였으며, 배당요구종기일이 2025년 11월 5일로 이미 내용이 전부 지난 상태에서 인지하게 되었네요..

2019년 입주 후 퇴거의사를 밝혔으나 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다는 내용과 함께 당장 돈을 받지 못하면 이사를 할 수 없는 상황이 겹쳐 추가 계약을 하지는 않았으나, 묵시적계약연장을 진행하고 있습니다.

임대인이 전세금 관련 인상이나 퇴거 요구 등을 진행하지 않았으며, 저도 상황이 상황인지라 그대로 살고 있습니다.

관련 경매를 보니 거주지와 이름은 일치하나 거주 미상의 인원으로 되어 있더라구요..

현 상태에서 권리 신고 및 배당 요구가 가능할지, 현재 전세금으로 지불한 금액을 보장받을 수 있는지가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서는 2019년 대항력을 갖춘 임차인으로 보입니다. 묵시적 갱신 중이라도 기존 대항력과 우선변제권은 유지되나, 배당요구종기일이 경과한 상황은 매우 치명적입니다.

민사집행법상 배당요구종기일 이후에는 원칙적으로 배당 요구가 불가능하여, 종기일 이후 절차에 참여하기는 어려울 것으로 보입니다. 다만, 임차인이 배당요구의 종기를 놓친 경우 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금 전액을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않고 버티는 방법이 유일할 수도 있습니다.

현재 거주 미상으로 등록된 점은 전입신고 확인서나 실제 거주 사실을 입증할 자료를 통해 시정이 필요합니다. 우선 법원 경매계에 방문하여 배당 요구 가능 여부를 확인하시고, 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는지 검토해야 합니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 배당 요구 종기가 이미 경과하였다면(물론 본인이 인지하지 못했다는 점에 의문이 있어 해당 경매 진행중인 법원에 문의해보시는 걸 권유드립니다) 현재 단계에서 그 부분을 요구하긴 어려울 부분이고, 다만 본인이 가장 우선되는 권리라고 한다면 임대차 계약이 낙찰에도 불구하고 승계되는 것이기 때문에 보증금 반환을 낙찰자에 요구할 수 있습니다.