경매 진행 중인 전세 세입자입니다. 제 배당순위와 HUG 보증금 반환 가능성이 궁금합니다.

Question

안녕하세요.

현재 전세로 거주 중인 세입자입니다.

* 전세계약일: 2025년 5월 1일

* 확정일자: 2025년 5월 1일

* 입주 및 전입신고: 2025년 6월 1일

* 보증금: 1억 2천만 원

* HUG 전세보증금반환보증 가입

* 법원에 권리신고(배당요구)는 한 것으로 알고 있습니다.

이후 집이 강제경매에 들어갔고, 등기부를 확인해 보니 현재 살아 있는 근저당권은 없고 다음과 같은 권리만 있습니다.

* 2026.1.14 오케이저축은행 가압류

* 2026.4.17 강제경매개시결정

* 2026.5.18 애큐온저축은행 가압류

* 2026.5.19 전북은행 가압류

* 2026.6.10 롯데캐피탈 가압류

등기부 요약에는 ‘근저당권 및 전세권 등 기록사항 없음’이라고 되어 있으며, 제 임차권은 등기부에 표시되어 있지 않습니다.

궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 제 임차권은 오케이저축은행 및 이후 가압류 채권자보다 우선할 가능성이 있나요?

2. 등기부에 제 임차권이 표시되지 않는 것이 정상인가요?

3. HUG 전세보증금반환보증에 가입되어 있는데, 경매가 진행되면 어떤 절차로 보증금을 돌려받게 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

살고 계신 집이 경매로 넘어가 많이 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이므로 보증금을 안전하게 지키실 수 있는 상황입니다.

1. 배당 순위 및 우선변제권

질문자님의 대항력과 우선변제권은 전입신고 다음 날인 2025년 6월 2일 0시에 발생했습니다. 가장 빠른 가압류 설정일인 2026년 1월보다 앞서기 때문에 다른 채권자보다 우선하여 1순위로 배당받을 권리가 있습니다.

2. 등기부상 임차권 미표시 현황

일반적인 주택임대차계약의 임차권은 등기부에 표시되지 않는 것이 정상입니다. 등기부 기재는 임대차 계약 종료 후 법원에 임차권등기명령을 신청하여 결정을 받거나, 계약 당시에 전세권 설정 등기를 했을 때만 나타납니다.

3. HUG 전세보증금반환보증 이행 절차

법원에 배당요구를 하셨다면 임대차 계약 해지 의사를 표시한 것으로 인정됩니다. HUG에 보증사고를 접수하고 보증채무 이행청구를 하시면 심사 후 보증금을 반환해 주며, 이후 해당 주택의 낙찰 배당금은 HUG가 직접 수령하게 됩니다.

우선 HUG 측에 보증이행청구에 필요한 구비서류를 문의하시고 신속하게 접수를 진행하세요.

보증금 반환 절차가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.