원룸 임대업하는데 감가상각? 질문입니다

Question

원룸 임대업을 하는데 10년 정도 지났거든요 위치가 좋지 않아서 오르지는 않고 가격이 6억5천정도에서 6억 정도로 빠진 상태인데요. 보통 원룸 감가가 어떻게 되나요ㅜ 워낙 촌에 있어서 오르지 않는다고 할 때 지금부터 10년 정도 더 지나면 또 비슷하게 빠질까요?혹시 원룸같은 건물에 감가상각되는 업계기준 같은게 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

원룸의 경우 주로 건물 비중이 크고 토지 비중이 작을 수 있어 시세상승이 제한적이라 볼 수 있습니다.

시세의 20~30% 정도 건물가치를 보고 그 금액에서 일반적으로 콘크리트 구조물의 경우 40년 내용연수로 매년 정액법을 하게 될 경우 2.5% 정도 가치가 하락한다 볼 수 있습니다.

위의 경우 6억 5000만원에서 건물 가치분 (30%) 하면 1억9500만원의 2.5% 하게 되면 1년에 약 500만원 정도 감가상각이 되어져 있는 것으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 시세가 하락하는 이유는 포괄적 이유가 있는데 시간에 따른 건물 가치의 감가상각에 대한 부분도 있으나 , 입지등이 좋지 않아 수요가 적어 가격이 하락하는 것을 포함하게 됩니다 또한 부동산시장의 방향성도 영향을 받구요, 문제는 또 10년뒤에 해당 건물의 감가는 더 진행될수 있지만 이게 가격으로써 어떻게 나올지는 판단할수 없습니다. 최상의 경우로써 지역내 호재가 있거나 시장분위기가 전환되면서 감가상각을 넘는 가치상승으로 인해 가격은 높게 나타날수도 있고 반대로 현재10년간 하락보다 더 크게 하락세가 올수도 있습니다. 그리고 감가상각을 평가하는 여러 방식이 있지만 실제 이러한 방식이 따라 가격에 그대로 적용되지 않기에 단순한 감가기준과 계산법으로써 주택의 가격을 평가할수는 없습니다 .

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

업계 기준상 원룸 건물의 물리적 수명은 40년으로 보지만 임대 경쟁력은 준공 후 15~20년을 기점으로 설비 노후와 수리비 증가로 인해 급격하게 꺾이기 시작합니다. 지가 상승이 없는 지역이라면 향후 10년은 노후화에 따른 임대료 하락과 공실 리스크 매매가에 그대로 반영되어 지난 10년보다 자산 가치 하락 폭이 더 커질 가능성이 높습니다. 수익형 부동산은 건물값보다 수익률이 가치를 결정하므로 토지 가격이 건물의 감가상각분을 메워주지 못하는 시골 지역일수록 시간이 흐를수록 매매가는 보수적으로 책정됩니다. 따라서 단순히 보유하기 보다는 향수 발생할 대수선 비용과 낮아질 수익률을 계산해보고 건물 가치가 더 하락하기 전에 매각하거나 가치를 높일 대안을 마련하시는것이 현실적입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

원룸은 연간 2~5% 감가상각이 일어납니다. 위치가 좋지 않은 촌 지역이라면 10년 후 40~60%하락 가능성이 큽니다.

하지만 토지 가격은 오르니 건물이 많이 오래되면 토지 가격만 남게 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

원룸은 정액 감가가 아니라 수익률에 따라 가격이 변하는 자산입니다

입지가 약하면 10년 뒤 추가 하락 가능성이 있습니다

결국 핵심은 감가가 아니라 월세 유지 + 공실 관리입니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

원룸 임대업에서 감가상각은 세법상 정액법으로 건물분만 적용이 되며 내용연수는 RC 구조 기준 20-40년입니다 위치가 좋지 않아 이미 10년간 6.5억에서 6억으로 하락하였다면 향후 10년도 비슷한 시세 정체 또는 10-20% 추가 하락 가능성이 높다고 생각합니다