천장 누수 공사 귀책에 대해 궁금합니다

Question

안녕하세요, 약 5년 전부터 베란다 천장 누수로 고생하고 있는 집입니다.

5년 전 부터인가 베란다 천장 내벽이 갈라지고, 천장 코팅이 계속 벗겨져 베란다 바닥에 이물질이 생기고 외관 상으로도 좋지 않아 집 매도에 영향을 끼치고 있어요.

지난번에 관리사무소와 업체를 불렀을 때, 윗집 외벽 문제로 보여진다했고, 이후 윗집에 통보하였으나 기다리라는 말 뿐이고 몇번을 연락해도 피하고 찾아가도 신고한다는 말만 되풀이됩니다.

하여 조치를 하고 싶은데 어떤 방법이 있을까요?

그리고 비용에 대해서도 귀책이 어디일까요?

빠르고 무료(최소비용)로 가능한 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

베란다 천장 누수가 5년째 이어지면서 집 매도에도 지장이 생겼는데, 윗집은 연락을 피하기만 한다니 답답하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 원인이 외벽이라면 윗집 개인보다 건물 관리 주체가 책임을 질 가능성부터 따져 보셔야 합니다.

1. 외벽은 누구의 책임인가

공동주택의 외벽은 보통 각 세대 전유부분이 아니라 공용부분에 해당합니다. 그렇다면 수리 의무와 배상 책임은 윗집이 아니라 관리주체나 관리단 쪽에 있을 수 있어, 윗집만 상대로 해서는 해결이 늦어집니다.

2. 원인부터 문서로 남기기

누수탐지 업체의 원인 소견서와 관리사무소의 확인 내용을 서면으로 받아 두세요. 책임 주체를 정하고 비용을 청구하는 근거가 되고, 관리주체에 서면으로 수리를 요청하는 것이 비용이 가장 적게 드는 첫걸음입니다.

3. 그런데 5년 전 손해까지 청구할 수 있을까요

손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 일정 기간이 지나면 청구가 어려워집니다. 오래된 손해는 시효 문제가 생길 수 있어, 현재 수리비와 최근 손해를 중심으로 빨리 정리하시는 것이 좋습니다.

지금은 원인 소견서를 받아 관리주체에 서면으로 수리를 요청하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

누수 비용의 귀책은 누수 원인이 어디에 있느냐에 따라 달라집니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 사람에게 손해를 입힌 경우 그 흠이 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 따라서 원인이 외벽 등 공용부분이라면 원칙적으로 관리단이나 관리주체 측에서 수리 책임을 지게 되고, 윗집 전유부분의 설비나 시공 하자가 원인이라면 민법 제758조 제1항에 따라 그 공작물의 점유자나 소유자가 손해를 배상할 책임을 집니다.

따라서 가장 먼저 할 일은 누수 원인을 객관적으로 특정하는 것입니다. 누수탐지 전문업체의 소견서를 받아 원인이 외벽인지 윗집 내부 설비인지를 확인하시고, 그 결과를 관리사무소와 윗집에 서면으로 전달하여 수리를 요구하시기 바랍니다. 윗집이 출입 조사에 협조하지 않으면 관리사무소를 통해 조사 협조를 요청하고, 그 경위를 기록해 두시는 것이 좋습니다.

그래도 해결되지 않으면 원인 제공자를 상대로 수리비와 손해배상을 구하는 민사소송을 제기할 수 있고, 소송 과정에서 법원 감정을 통해 원인을 확정할 수도 있습니다. 비용이 부담된다면 소송 전에 각 지방자치단체의 공동주택 관련 분쟁조정 절차를 이용하는 방법도 검토해 보실 수 있으며, 누수 흔적 사진과 관리사무소 및 윗집과 주고받은 연락 기록은 날짜별로 꼭 보관해 두시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.