주거용 오피스텔 상업용 전환 시 질문입니다

Question

안녕하세요. 현재 상업용 오피스텔을 주거용으로

사용 중인데, 계약 만료일이 다가와 상업용으로 전환하고 싶습니다. 현재 월세 80 보증금 1000만원입니다

[상황]

보유 부동산: 다가구주택 1, 오피스텔 1

오피스텔은 현재 주거용으로 임대 중이며, 임대차 만기가 다가오고 있습니다.

현 임차인은 사업자등록증이 있지만, 입주 당시 해당 오피스텔에 전입신고를 했습니다.

이번 재계약 시점에 오피스텔을 업무용(상업용)으로 전환하고 싶습니다.

전입신고 처리

재계약하면서 임차인에게 전입신고를 빼달라고(다른 곳으로 전출) 요청해야 업무용으로 인정되나요?

전입신고 외에 업무용으로 인정받기 위해 필요한 조건이나 서류(임차인 사업장 주소 등록, 계약서 문구 등)가 있을까요?

간이과세자로 할 경우

현재 임차인분이 사업자등록증을 내고 사업하고 있긴한데, 매출이 크지 않은듯합니다.

간이과세자로 등록하면 부가세를 따로 받지 않게 되는데, 이 경우에도 업무용 오피스텔로 인정되는 데 문제가 없나요?

일반과세자와 간이과세자 중 어느 쪽이 유리할지도 의견 부탁드립니다.

전환 시 유의할 점

주거용 → 업무용으로 바꿀 때 기존에 신고·등록한 내용(주택임대 관련 등록 여부 등) 때문에 생기는 세금 문제나, 주택 수 계산에서 어떻게 달라지는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

1.오피스텔을 업무용으로 인정받으려면 임대차계약서에 사무실 등 업무용으로 사용한다는 내용을 명시하고, 임차인의 사업자등록증상 사업장 소재지를 해당 오피스텔로 등록하는 것이 좋습니다. 또한 전기요금·수도요금·관리비 납부내역, 인터넷 설치 및 사용내역, 사무용 집기 비치 사진 등 실제 업무용으로 사용했다는 객관적인 증빙자료를 갖추는 것이 중요합니다.

상가임대차계약서, 사업자등록증, 임대료 입금내역 및 세금계산서 발급내역 등을 함께 보관하고, 필요시 사업 영위 내역이나 현장 사진 등을 통해 실제 사용 형태를 소명할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.

다만, 계약서에 업무용으로 기재하거나 사업자등록을 했다는 사실만으로 업무용이 확정되는 것은 아니며, 실제 사용 용도와 관련 증빙을 종합하여 판단합니다.

2.간이과세자도 부가가치세를 납부하기 때문에

매출액*10%*업종별부가가치율만큼 부가가치세를 받으셔야 합니다.

3.주택수는 양도당시를 기준으로 판단하셔야 하므로, 상업용으로 전환하면 이제 주택수에서 빠집니다.

기존 면세현황신고와 달리 상가임대는 부가세법상 사업자로서 부가세 예정고지포함 4번 납부하셔야 합니다.-일반과세자기준-

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

단순히 용도를 업무용으로 바꾼다고 하여 양도세에서 주택수에 빠지는 것이 아닙니다. 추후 해당 건물이나 다른 주택을 팔 때 오피스텔의 사실관계를 파악하고, 실제 주거용으로 사용하셨다면 양도소득세에서도 주택수에 반영될 수 있으니 참고하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다.