원룸 퇴실 시 건물 노후화 파손(화장실 타일, 신발장, 세탁기) 세입자 원상복구 의무 질문

Question

안녕하세요. 원룸 퇴실 정산 문제로 집주인과 분쟁이 발생하여 전문가분들의 조언을 구합니다.

1. 특약사항 및 시설물 정황

• 계약서 특약사항: 계약서에 "세탁기 등 옵션 가전 및 시설물에 대한 원상회복 의무" 관련 특약 문구가 적혀 있는 상태입니다.

• 세탁기: 임대 거주 중 이미 세탁기가 고장 난 상태였습니다. 당시 집주인에게 연락했더니 "수리해 주거나, 안고치고 월세에서 깎아주겠다"고 집주인 본인이 고장 사실을 인지하고 협의를 진행했습니다. 그러나 이후 수리비 및 정산 문제로 언성이 높아지며 싸움이 커졌고, 결국 짐을 모두 빼고 퇴실하게 된 상황입니다.

• 화장실 바닥 타일: 시공이 오래되어 타일 아래 몰탈이 들떠 있던 상태였으며, 세월이 지나 접착력이 떨어져 스스로 탈락·절단된 조각이 발생했습니다.

• 신발장 하단 마감: 현관 바닥 타일과 접해 있는 저가형 가구(PB 합판) 재질로, 바닥 습기 및 결로로 인해 나무가 불어 터지고 자연스럽게 삭아 부서진 상태입니다.

2. 질문 사항

1. 계약서 특약에 '원상회복 의무'가 적혀 있더라도, 거주 중 발생한 옵션 가전(세탁기)의 자연 고장이나 수선 의무 누락에 대해 세입자가 전액 수리/교체비를 부담해야 하나요?

2. 습기로 인한 신발장 하단 삭음 및 건물 노후화로 스스로 탈락된 바닥 타일 조각에 대해 세입자에게 원상복구(손해배상) 의무가 성립하나요?

3. 대법원 판례상 '통상적인 사용에 따른 자연 노후화(통상 손마모)'가 원상회복 특약보다 우선 적용되는지, 세입자의 고의·중과실이 없는 노후 하자의 책임 주체는 누구인지 궁금합니다.

글이랑 사진 보시고 전문가분들의 정확하고 날카로운 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

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Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

원룸 퇴실 정산에서 세월·습기로 삭은 부분까지 세입자가 물어야 하는지 문제군요.

화장실 타일 탈락, 신발장 습기 삭음처럼 건물 노후로 생긴 하자는 원상복구 대상이 아닙니다. 임차인의 원상회복의무는 통상적 용법으로 쓰다 자기 귀책으로 훼손한 부분에 한하고, 통상 손모(정상적으로 쓰면 으레 생기는 마모)는 원상회복 특약이 있어도 임차인 부담이 아니라는 것이 대법원 태도입니다. 옵션 세탁기의 자연 고장도 사용에 필요한 상태를 유지할 임대인의 수선의무라, 교체비 전액을 물 이유는 없습니다.

특약 문구를 그대로 확인해 두시고, 노후·습기 탓임을 보이는 사진과 세탁기 협의 내역을 증거로 남겨 부담 근거를 요구하시길 권합니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 이 점 참고 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임차인에게 불리한 계약규정은 무효로 판단될 가능성이 높으며, 통상 세입자의 과실여부에 따라 책임소재가 결정됩니다.

계약의 해석에 의하더라도 과실없는 노후화로 인한 것까지 원상회복 대상이 된다고 보기 어렵습니다.

세입자의 과실여부를 기준으로 판단하시면 되는데, 말씀하신 사정들은 모두 건물의 노후화로 인한 것으로 판단될 가능성이 높아 보입니다.