법률
전세사기로 집주인이 수사중이라고 합니다
집주인이 전세사기로 수사중에 있다는 전화를 경찰서에서 받았고 서에방문하여 진술요청이 들어왔는데 제가 아는것도 별로없고 현재 저는 묵시적연장으로 매년 1년씩 연장한상태인데 갑작스럽고 어떻게 무엇을 준비해야될지도 모르겠습니다 지금 당장 서에가서 멀물어보고 진술해야할지도 막막합니다 집주인때문에 전세사기로 돌려받지못한사람이 꽤된다고하는데...막막합니다
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
질문자님 역시 피해자로 판단되어 경찰관이부르는 것으로 보입니다. 계약체결당시의 상황 등에 관한 질문이 예상됩니다.
안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.
배진혁 변호사입니다.
경찰 조사 시 임대차 계약서 원본, 보증금 이체 내역, 집주인과 나눈 연락 내용을 지참하십시오. 묵시적 갱신 중이라도 보증금 미반환 시 사기죄 성립 요건인 '기망 행위'와 '편취 범의' 입증에 주력해야 합니다. 수사 결과에 따라 유죄 여부가 갈리므로 법적 절차는 신중히 대응하되, 조속히 임차권등기명령을 신청해 대항력을 확보하시기 바랍니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
아마도 집주인이 여러 주택을 매수한 후 보증금을 반환할 능력이 되지 않음에도 여러 임차인과 임대차계약을 체결했던 것으로 보입니다. 본인이 전세로 살고 있는 주택의 경우 근저당권이 설정되어 있지 않고 대항력을 유지하고 있는 상태라면(그러한 상황이라면 집주인도 본인에 대해서는 사기죄가 성립하지 않을 것입니다) 추후 경매가 진행되더라도 낙찰인이 임대인 지위를 인수하게 되고 보증금 반환의무도 승계하게 되므로 크게 걱정하지 않아도 될 것 같습니다. 이 부분 먼저 확인해보시고 대응하시는게 좋겠습니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.
경찰로부터 연락을 받으셨다니 매우 당황스러우실 것입니다. 의뢰인께서 묵시적 갱신 상태라면 임대차 계약의 실체를 증명할 수 있는 임대차 계약서, 등기사항전부증명서, 보증금 이체 내역을 준비하시기 바랍니다.
경찰 조사 시에는 임대인과 계약을 체결한 경위와 현재 임대료 미납 여부, 보증금 반환 가능성 등에 대해 사실 그대로 진술하시면 됩니다. 아는 바가 없다면 모른다고 답변하는 것이 가장 정확합니다.
피해 규모가 크다면 추후 임대인의 재산을 확보하는 절차가 필요할 수도 있으니, 우선 수사기관에 가셔서 현재 임대인의 범죄 혐의 내용과 피해 상황을 구체적으로 확인해보시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
본인이 아는 바대로 사실대로 진술을 하시면 되고 본인 역시 보증금 반환을 받지 못할 수 있는 상황을 대비해서 보증금 반환 청구나 임차권 등기 명령 신청을 하시는 걸 권유 드립니다 이상입니다