87년식 구축 아파트 아랫집 천장 누수 원인 및 대처 방안 자문 구합니다.

Question

안녕하세요. 아랫집 천장 누수 문제로 지속적인 연락을 받아 수리를 진행해 왔으나, 또다시 저희 집 문제로 지적을 받아 답답한 마음에 자문을 구합니다.

해당 아파트는 1987년에 준공된 15층 구축 아파트이며, 저희 집은 11층, 아랫집은 10층입니다.

*사진설명

1번 아랫집(10층) 누수사진 (26년 6월 촬영)

2~5번 저희 집(11층) 외부 코킹 작업 사진 (2023년 11월 촬영)

6~7번 아랫집(10층) 외부 창틀 상태 (2023년 11월 촬영)

1. 누수 변색 속도: 아랫집 누수 사진(사진 1)을 보면 변색이 꽤 진행된 것으로 보입니다. 단기간에 누수로 인해 이 정도의 변색이 발생할 수 있는지 궁금합니다.

1. 코킹 하자 빈도: 관리사무소에서는 저희 집 외부 코킹의 잦은 하자를 단순한 '운'이라고 표현합니다. 구조적인 문제나 공용부 문제가 아닌지, 이를 그대로 수긍해야 할까요?

1. ​외벽 보수 후 지속되는 누수: 2026년 7월에 외벽 콘크리트 탈락 부위를 보수했음에도 계속 누수가 발생한다며 여전히 윗집(저희 집) 문제라고 주장하고 있습니다.

1. 아랫집 창틀 노후화 문제: 예전 외부 코킹 작업자분께서 "아랫집 창틀 역시 노후화되어 수리가 필요할 수 있다"고 하셨습니다. 아랫집 창틀 코킹 불량으로 인해 빗물이 타고 들어와 천장 누수로 이어질 가능성은 없을까요?

원인 규명 요구: 이 외에 제가 아랫집이나 관리사무소에 정당하게 요구할 수 있는 조치(예: 전문 누수 탐지 업체를 통한 정확한 원인 규명 등)가 있다면 조언 부탁드립니다.

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Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

11층에 사시면서 아랫집 천장 누수를 계속 윗집 탓으로 지적받고 계신 상황이군요.

누수 배상 책임은 그 원인이 질문자님 전유부분(개별 소유공간)에 있음을 주장하는 아랫집 쪽이 입증해야 하고, 원인이 불분명한데 무조건 윗집이 부담하는 것은 아닙니다. 외벽·콘크리트 등 공용부분이 원인이라면 개별 소유자가 아니라 관리주체가 지분 비율로 부담할 문제입니다.

반복되는 외벽 코킹 하자나 콘크리트 탈락은 공용부분 문제일 가능성이 높습니다. 관리사무소에 전문 누수탐지 업체를 통한 객관적 원인 규명(아랫집 창틀 빗물 유입 가능성 포함)을 정식으로 요구하시고, 그 결과에 따라 책임 주체를 가리시길 권합니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 상담을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

말씀하신 경우는 관련분야의 전문가에게 의뢰하여 진단을 받아보시는 것이 우선적으로 필요하신 부분입니다. 전문가의 진단 없이는 판단이 불가능한 부분이며, 분쟁당사자간에 협의하여 전문가 섭외 후 진단을 받아서 결론을 내리는 것이 타당해보입니다.

당사자간 협의를 통해 섭외한 전문가를 통해 진단을 받으시는 것이 필요합니다.