감정평가 이전과 이후 중 언제 매입하는 것이 유리할까요?
감정평가 기준일 이전에 매입하면 분양가 책정 기준이 유리하다고 들었는데, 실제로 감정평가 이후에도 투자 가치가 유지되는 사례가 있는지, 시점에 따른 매입 전략 차이가 어떤 방식으로 적용되는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 사업은 가면 사업성에 따라 프리미엄의 변동이 있습니다.
즉 사업성이 좋은 지역일 경우 빠르게 진입할수록 이익이 더 커지고 반대로 사업성이 안 좋을 경우는 프리미엄이 마이너스로 돌아설 경우 투자를 하는 게 좋습니다. 사업성을 따져 보시고 사업성이 좋을 경우는 빠르게 진입을 그렇치 못할 경우는 지켜보시는 것도 방법중에 하나 입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확히 어떠한 상황에서를 말하는지 알수 없어 답변드리기 어려운 부분있습니다, 일반적으로 감정평가를 하는 것은 해당매물의 정확한 시세확인이 어렵기 때문에 기준이되는 가격을 선정하기 위해서 입니다. 그에 따라 감정가격이 실제 기대에 따른 시세나 현재 시가에 비해 낮을수도 높을수도 있기때문에 확정적으로 감정평가 전, 후를 나누어 어떤게 유리하다고 말하기는 어렵습니다. 그리고 감정평가 자체는 평가방식이나 평가사 주관에 따른 판단이고 적정한 기준가격을 산정하는 것이기 떄문에 매물자체의 투자가치의 유지와는 크게 영향성이 적다 판단이됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
감정평가를 받기전에 투자를 하게되면 적은비용으로 입주권을 획득할 수도 있겠지만 가격과 분양이 어떻게 될지 불투명하고 오랜기간 기다려야되는 문제가 있습니다. 하지만 감정평가 받은 후에 투자를 하게되면 조합원 분양가가 결정되고 권리가 확정되며 기간도 어느정도 예측되므로 보다 확실한 투자가 될 수 있습니다. 재개발/재건축에 대한 이해도가 높고 투자 경험이 있다면 입지가 좋은 사업지에 감정평가 전에 투자가 가능하겠지만 그렇지 않다면 어느정도 투자에 대한 결과가 확실한 감정평가 이후의 입주권을 구입하는 것이 좋을 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
감정평가 기준일 전,후에 따라 재개발 투자 수익성에 차이가 생기는 구조입니다.
감정평가 기준일은 조합이 분담금 산정의 기초가 되는 종전 자산 평가액을 확정하는 시점입니다.
감정평가 기준일 이전 매입 : 기존 주택 가치가 낮게 평가됨 -> 분담금이 적게 책정됨
감정평가 기준일 이후 매입 : 기존 주택의 평가액이 이미 정해져 있음 -> 투자 가치 변동 가능
결론적으로 감정평가일 이전 매입자가 일반적으로 분양가 대비 투자 수익률이 더 유리합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발·재건축 매입 타이밍에서 감정평가 기준일 전후는 투자 수익률에 상당한 영향을 주는 구간입니다.
먼저, 감정평가 기준일 이전에 매입하면 조합원 분양가 산정 시 감정평가액이 기준이 되는데, 이 기준일 이전에 매입하게 되면 감정평가 기준가와 동일한 분양가를 적용받습니다. 그러니 시세보다 낮은 감정가로 분양받아 시세차익을 기대할 수 있어 투자 메리트가 가장 높은 시점입니다. 그래서 이 시기에는 매물이 품귀 현상을 보이거나 웃돈이 붙기도 합니다.
반면, 감정평가 기준일 이후에 매입하게 되면, 이미 감정가 기준으로 조합원 분양가가 정해져 있어서 이후 매입자는 전 조합원의 지위를 승계해 분양신청은 가능하지만, 시세차익 여지는 감정평가 이전보다 줄어듭니다. 그렇다고 가치가 떨어지는 건 아니고, 입지나 호재, 분담금 수준에 따라 투자 가치가 유지되는 사례들도 많습니다. 특히 서울 주요 재개발 구역 같은 경우에는 감정평가 이후에도 일반분양 대비 조합원 분양이 훨씬 유리해서 매수세가 꾸준한 편입니다.
매입 전략의 차이로 보면, 감정평가 이전 매입은 수익률 극대화를 노릴 수 있는 대신, 조합 일정 지연이나 사업성 변수 같은 불확실성이 남아 있고, 감정평가 이후 매입은 사업이 어느 정도 구체화돼 리스크가 줄어드는 대신 수익률이 감정평가 이전보다 낮습니다.
결론적으로 수익률을 극대화하려면 감정평가 기준일 이전 매입이 유리하고, 안정성과 입지 가치 위주로 접근한다면 감정평가 이후 매입도 충분히 가치가 있을 수 있습니다. 특히 최근 서울 주요 재개발 구역에서는 감정평가 이후 매입해도 일반분양가보다 1~2억 이상 저렴하게 입주권 프리미엄이 형성되는 사례들이 많습니다.
혹시 지금 관심 있는 구역이나 시점이 있다면, 그 지역 상황으로도 전략 짜서 설명드릴게요. 그렇게 정리하는 게 더 실용적이니까요. 참고하세요!!
