시세보다 많이 낮은 전세가 오피스텔 계약해도 문제 없을까요?
<<1>> 현재 오피스텔의 시세는 네이버 부동산 기준 전세가 2억 5천~2억 6천으로 형성 되어있고,
기업 직업 숙소로 사용 되다가 계약 만료 예정인 2.6억의 집을 전세 계약을 진행 하려고 하였으나
기업 측에서 임대인에게 계약 연장 요청을 하여 2.6억 전세 계약을 할 수 없게 되었습니다.
다른 옵션으로 부동산에서 같은 오피스텔 다른 층의 매물을 알려주셨는데,
해당 매물은 기업 직업 숙소로 사용 되던 것이 아닌 개인 임차인한테 전세를 내놓았던 집이고,
임대인이 주택 임대 사업자여서 전세가격을 5% 밖에 올리지 못해
현 시세보다 낮게 1.7억으로 내놓은 전세라고 합니다.
두 집 모두 동일 평수 , 현 시점 임대인 모두 융자금 없으며 HUG 가입 가능하다고 하는데
실 거래가와 많이 금액이 많이 차이나다보니... 가격이 싸도 전세 사기가 무서워서 걱정이 됩니다..
시세가 많이 올랐음에도 불구하고 임대사업자는 (신규 임차인과 거래를 해도) 5% 밖에
전세금을 못 올리는 것이 맞나요...? 해당 매물을 전세 계약해도 문제가 없을지 고민이 됩니다..ㅜㅜ
<2.6억>
-> 18층/20층
-> 단지뷰
<1.7억>
-> 16층/20층
-> 도로뷰
<<2>>
1번 고민과 동일하게 전세 사기 위험으로 인해 고민이 되어서,
실 거래 진행시 계약서 상에 아래와 같이 특약을 넣는 것이 도움이 될까요?
(현재 해당 집에 대한 융자금은 없다고 하는데, 전세 계약 도중 해당 집을 담보로 대출을 받으면 안된다 라는 특약을 넣을 수 있는지, 내용은 어떻게 기재 하면 좋을지 답변해주시면 감사하겠습니다..ㅠㅠ)
특약 1) 임차인의 대항력 및 우선변제권 충족 전까지 담보권 설정, 소유권 이전 등 권리 변동을 금지한다.
특약 2)임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 하며, 반환이 지체 될 경우 지연 배상금을 지급한다.
<<3>>
HUG 보험을 가입 하긴 하는데,
보통 계약시 "전세권 설정"을 임대인한테 임차인이 요구하시나요..?
HUG 보험 + 전세권 설정 2개가 동시에 가능 한지 문의 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대사업자인경우 의무 임대기간내라면 임차인이 변경되더라도 5%이내에서 보증금을 인상하게 되어 있습니다. 임대기간이 끝나더라도 계약갱신요구권을 사용하면 5%이내에서 인상해야 되니 4년까지는 별 문제 없이 거주하실 수 있을 것입니다. 계약서상에 제시하신 것처럼 특약을 걸 필요가 있으며, 만일 전세 대출을 하신다면 추가적으로 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다.
전세보증보험과 별도로 전세권설정도 가능합니다만 전세권설정을 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.
추가적으로 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대출이 없는 매물이고 보증보험 가입이 가능한 매물이 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.
즉 확정일자 받고 전입신고 보증보험이 되면 계약만료일날 보증금 찾는데는 문제가 없습니다.
특약 1) 2)의 경우 당연한 사항이므로 임대인의 협의하에 특약에 넣어도 상관은 없지만 전세권 설정까지 굳이 할 필요는 개인적으로 없어 보입니다. 전세권 설정의 경우 임차인이 설정 비용이 들고 말소비용은 임대인이 내고 또한 임대인의 동의가 필요합니다.
감사합니다.
1명 평가매매가격대비 전세가격이 1.7억이고 등기사항 전부증명서상 권리관계가 깨끗하다면 계약을 진행하여도 문제가 없습니다.
임대인이 주임사라면 기존 계약조건을 기준으로 5% 범위 내에서만 인상 가능합니다.
임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의를 하지 않는 것이 일반적이고, 가능한 경우 전입신고가 불가한 경우에만 해당됩니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오히려 임대사업자 집은 안전합니다
전세가가 5%이상 못올려서 높게 받을수가 없습니다
임대사업자 집이 임차인들 한테는 유리합니다
전세보증보험도 임대인이 75%을 부담해서 들어줍니다
전세권 설정등기는 임대인이 동의를 잘안해주는편입니다
전입신고,확정일자,전세보증보험에 가입하시는게 더 유리할수도 있습니다
,임대사업자 집은 그기간동안은 매매가 안됩니다
,전세보증금을 즉시반환한다는 것은 힘든 특약입니다
그것은 임대인과 협의가 되어야 합니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기부등본을 보시고 선순위 대출이 없는 깔끔한 등기부등본이라면 전세 가격이 권리 문제 때문에 가격이 낮다고 보기는 어렵고 세대 내부 문제일 가능성을 염두해 둬야 합니다. 채광이 좋지 않던가, 곰팡이가 많다던가, 아니면 그 전 세입자에 무슨 문제가 있었을 수도 있습니다.
권리 문제가 없다면 보증보험만 들어도 보증금 전액을 돌려 받을 수 있기 때문에 전세권까지는 설정 안해도 되겠습니다.
위 특약사항을 기재하시면 좋을 것 같고 보증보험을 들어논 상태라서 큰 문제는 없을 것으로 사료되기 때문에 계약을 하는 것이 이득일 듯합니다.
감사합니다.
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