전세 보증금 반환 전 이사 시, 이사갈집 전입신고를 하지 않고 기존집 전입을 유지할 시 대항력이 유지되나요?

Question

제목과 같습니다.
계약 갱신권 청구로 인한 재계약 상태이나 만기전 퇴거를 하게되어 8/21 문자로 조기 퇴거를 집주인에게 통보하였고
알겠다는 대답을 받았습니다. 그날 이후 바로 부동산에도 알려 광고진행중이고 실제로 몇명 방문도 하였습니다.
11/16일 이사를 해야하는 상황에서 아직까지 세입자가 구해지지 않아 불안한 상황입니다.
대비해서 이사갈 집 계약과 대출등은 예비와이프 명의로 진행하였으며, 전입신고도 와이프가 진행할 예정입니다.
전 보증금 반환 전까진 전입신고를 하지 않고 짐도 일부는 남겨놓을 생각입니다.
이 상황에서
1. 11/21 (통보후 3개월) 까지 보증금 반환이 이루어지지 않으면 임차권등기설정이 가능할지
2.기존 집 전입신고 유지 + 일부 짐 남겨두고 이사를 하게되면 제 대항력은 유지되는지, 점유를 하지 않앗다고 판단되는지
궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갱신요구로 이어진 계약을 8월 21일에 문자로 해지 통보하고 집주인 답까지 받았지만, 11월 이사일까지 새 세입자가 구해지지 않아 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 통보 후 3개월이 지나면 계약이 끝나 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 짐 일부와 주민등록만 남겨 두는 방법은 대항력 유지에 위험이 있습니다.

1. 11월 21일 이후 임차권등기명령이 가능합니다

갱신요구로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보가 도달한 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 그날 이후 보증금을 받지 못하면 바로 신청할 수 있습니다.

2. 짐만 두고 나가면 점유를 다툴 여지가 생깁니다

대항력은 주민등록과 실제 점유가 함께 있어야 유지됩니다. 다른 곳에 살면서 일부 짐만 둔 상태는 점유로 인정받지 못할 수 있습니다.

3. 그런데 이사일과 계약 종료일 사이 공백은 확인하셨을까요

11월 16일에 이사하면 계약이 끝나는 21일까지 닷새가 비고, 임차권등기는 신청 후 등기되기까지 시간이 걸립니다. 그 사이 주민등록은 옮기지 말고, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 전출하셔야 합니다.

지금은 11월 21일에 바로 신청할 수 있도록 해지 통보 문자와 계약서를 준비해 두시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

계약갱신요구권으로 갱신된 임대차는 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2에 따라 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 따라서 8월 21일 문자 통지가 도달했다면 그로부터 3개월이 지난 시점에 임대차가 종료되고, 같은 법 제3조의3 제1항에 따라 그 이후 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

대항력은 같은 법 제3조 제1항에 따라 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하므로 전입신고만 유지해서는 부족하고 점유도 계속되어야 합니다. 짐 일부만 남기고 실제로는 다른 곳에 거주하는 경우 점유가 유지되는지 다투어질 수 있어, 이 방법만으로 대항력이 안전하게 유지된다고 보기는 어렵습니다.

가장 안전한 방법은 해지 효력이 생긴 직후 임차권등기명령을 신청하여 등기가 마쳐진 것을 확인한 다음 짐을 모두 옮기는 것입니다. 같은 법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정하고 있습니다. 이사일이 그보다 앞선다면 등기 완료 시까지 기존 주택의 전입과 점유 상태를 최대한 유지하시고, 등기 비용은 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대차 계약 해지는 의뢰인께서 통보하신 날로부터 3개월이 경과한 11월 21일부터 효력이 발생하므로, 보증금 미반환 시 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

대항력 유지를 위해 전입신고를 유지하고 짐을 남겨두는 것은 점유의 간접적 증거가 될 수 있으나, 실제 주거를 옮기는 경우 점유 상실로 보아 대항력을 잃을 위험이 매우 큽니다. 특히 전입신고를 유지하더라도 실거주 사실이 없다면 대항력 인정이 어려울 수 있습니다.

따라서 전입신고를 그대로 두기보다는, 임차권등기명령 결정이 완료된 후 이사하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 단순히 짐을 일부 남겨두는 것만으로는 충분한 점유로 인정받기 어려울 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.