아파트매매 ( 현재 매매할 아파트에 전세자가 살고 있는 경우) 대출 문의

Question

1. 아파트 매도자 : A

2. 아파트 매수자 : B

3. 아파트 전세자 : C

2025년 5월에 C 전세자가 계약 만기 입니다.

아파트를 매수하려고 하는데 현재 전세자가 있어서 대출이 불가능한 상태 입니다.

이럴 경우 어떻게 처리하는게 가장 좋을까요?

• C전세자 계약만기떄 매도자가 매수자에게 등기권리를 양보한후에

  매수자가 바로 은행에 가서 대출을 받고 비용을 입금하면되나요?

  그런후에 매도자가 아파트 전세자에게 전세자금을 입금하면되나요?
  
  순서가 어떻게 되어야 하나 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

2025년 5월 이전에 (전세만기 이전)에 주택을 매매하고 잔금을 치루셔야 하는 경우에는 사실상 대출이 불가하기 떄문에 자기자금으로 차액(매매가격-전세보증금)에 대해서 지급을 하고 명의를 가져오시거나 아예 매매잔금을 세입자 만기시점으로 맞추어 진행하시는 방법이 있습니다. 이럴 경우 매도자 입장에서는 잔금이후 선순위 임차인이 없기 떄문에 주택담보대출을 받을수 있고 기존 세입자는 매매자금을 받은 매도자가 보증금을 반환하고 퇴거를 시키면 됩니다. 즉 매수자인 B는 대출을 끼고 매매대금을 그대로 전달하시면 되고, 잔금일에 등기이전을 하시면 됩니다. 매도자A는 잔금시에 매매잔금을 받아 C에게 보증금반환후 퇴거를 시킨뒤 주택을 B에게 인도하면 됩니다. 결론적으로 잔금시기에 따라 조율을하시면 되는 부분입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보통은 전세입자가 있는경우 동시에 진행을 하는편입니다

전세입자가 나가는 조건하에 매수자가 대출을 미리 신청해서 잔금날 은행법무사 입회하에 매도자에게 잔금을 치르면 매도자가 전세입자 보증금을 내주거나 합니다

아니면 매도자가 중도금을 받아서 전세입자를 먼저 내보내는 경우도 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

이러한 경우 전세보증금을 제외한 자기자본으로 일명 갭투자를 해서 소유권을 가지고 와서 세입자가 퇴거 시 전세보증금반환용 대출을 신청을 해서 보증금을 반환을 하시면 됩니다.

즉 매도자는 매수자에게 전세보증금을 제외한 금액을 받고 소유권이전등기를 하게 되고 매수자는 전세보증금에 대한 책임을 인수받게 되는 것입니다.

감사합니다.