임차인 측의 상속인 동의서 필요 여부에 대한 질문

Question

안녕하세요 저는 임대인입니다.

X원으로 전세 계약을 체결한 기 임차인이 사망하였고 기 임차인과의 전세 계약 만료 후에, 기 임차인의 배우자인 현 임차인과 Y원을 증액하여, X+Y원으로 신규 전세 계약을 진행하였습니다.

신규 전세 계약 당일, 본 임대인은 구두상(녹음증거 유)과 문자로 현 임차인에게 추후 전세 보증금(X+Y원) 반환을 위해 “기 임차인의 상속이 현 임차인(배우자)에게 상속되었다”는 상속인 동의서를, 현 임차인 (및 그의 가족)에게 받기로 했는데, 현 임차인 측에서는 지금까지 상속인 동의서를 주지 않았습니다.

신규 전세 계약 만료일이 다가옴으로써, 본 임대인은 실거주로 인해 최선을 다해, 현 임차인에게 퇴거 요청과 상속 동의서를 여러 차례 요청을 하였지만, 현 임차인 측은 상속 동의서에 대한 언급도 없이 “현 임차인과의 신규 단독 계약이므로 보증금은 현 임차인에게 반환하면 되니, 임대인이 우려할 사항은 아니며, 계약금 10%를 달라”는 입장입니다.

현재 본 임대인은 부동산과 여러 법무사님들을 통하여 현 임차인에게 상속인 동의서 없이 전세 보증금 반환을 한 경우, 추후에 본 임대인이 피해를 받을 수 있음을 인지한 상황입니다.

상속인 동의서를 받지 않고 현 임차인에게 전체 전세보증금(X+Y원)을 반환한다면 추후에 문제가 있을 지 우려됩니다. 왜 상속인 동의서를 주지 않는지 모르겠습니다.

나아가, 최후 방안으로는, 상속인 동의서를 신규 전세 계약 만료일까지 받지 못한다면, 전체 전세보증금을 법원 공탁 진행하고 퇴거를 하지 않은 경우에는 명도 소송과 부당이득청구까지 진행할 계획인데 맞는지 궁금합니다. 맞다면, 공탁, 명도 소송 등은 로펌을 통해 진행할 계획인데 이에 대한 전문가님들의 고견을 구합니다.

답변에 미리 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세보증금 반환 시 발생할 수 있는 상속 문제로 걱정이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 상속인 전원의 동의서 없이 배우자에게 전체 보증금을 반환하는 것은 추후 다른 상속인들로부터 반환 청구를 받을 위험이 있으므로 주의하셔야 합니다.

1. 상속인 동의서의 필요성

기존 임차인의 사망으로 전세보증금 중 기존 금액 부분은 상속재산이 됩니다. 상속재산분할협의서나 다른 상속인들의 동의 없이 배우자에게 전액을 반환할 경우 다른 상속인들이 자신의 법정상속분만큼 임대인에게 이중 청구를 할 수 있는 법적 위험이 존재합니다.

2. 현 임차인의 주장에 대한 판단

현 임차인과 단독으로 신규 계약을 체결했더라도 기존 보증금의 권리관계가 자동으로 현 임차인에게 단독 귀속되는 것은 아닙니다. 따라서 임대인은 정당한 상속 권리자가 명확히 확인될 때까지 해당 금액의 반환을 거절할 정당한 권리가 있습니다.

3. 공탁 및 명도소송 진행 방향

임차인이 끝내 동의서를 제공하지 않고 퇴거도 거부한다면 계획하신 대로 진행하는 것이 가장 안전합니다. 보증금 중 권리관계가 불확실한 부분에 대해 채권자 불확지를 원인으로 변제공탁을 하고 동시에 건물 인도 청구 소송을 진행하여 대응하실 수 있습니다.

현재로서는 상속인 동의서 미제공 시 법원 공탁 및 명도소송을 진행할 수밖에 없다는 점을 내용증명으로 명확히 통보하시는 것이 우선입니다.

사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 류원용 변호사입니다.

작성하신 내용대로 상속인 동의서 없이 보증금을 반환하는 것은 위험합니다 다만 주택임대차보호법상 전 임차인의 배우자가 임차인을 상속한 경우 계속 임대차계약이 진행되고 있는 상태입니다