상가 임대차보증금 압류 시 등기부등본상 소유자를 임대인으로 봐도 되나요?

Question

채무자를 상대로 민사소송에서 승소하여 상가 임대차보증금 반환채권 압류 및 추심명령을 신청하려고 합니다.

채무자가 현재 월세로 운영 중인 가게의 주소를 확인한 뒤, 인터넷등기소에서 해당 호실의 등기부등본을 발급받았습니다.

등기부등본에는 소유자가 A로 기재되어 있는데, 이 경우 A를 현재 가게의 임대인으로 봐도 되는 건가요?

임대차계약서를 직접 확인한 것은 아니어서 실제 임대인이 A인지 확실하지 않은 상황입니다.

이 상태에서 A를 제3채무자로 지정해 임대차보증금 반환채권 압류 및 추심명령을 신청해도 문제가 없는지 궁금합니다.

또한 실제 임대인이 A가 아닐 경우, 압류를 신청한 채권자에게 법적인 불이익이나 손해배상 책임이 발생할 가능성이 있는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

등기부등본상 소유자가 반드시 현재의 임대인이라고 단정할 수는 없습니다. 명의신탁이나 전대차, 혹은 소유권 변동 등이 있을 수 있으므로 등기부상 명의만으로 제3채무자를 특정하는 것은 위험할 수 있습니다.

의뢰인께서 임대차계약서를 확인하지 못한 상태에서 A를 제3채무자로 지정하여 압류를 신청할 경우, 실제 임대인이 아니라면 채권압류 및 추심명령 결정이 내려지더라도 실질적인 채권 회수가 불가능합니다. 결정문이 송달되어도 제3채무자가 임대차 관계가 없음을 이유로 진술최고서에 부인하는 내용을 기재할 가능성이 큽니다.

이 경우 의뢰인에게 직접적인 손해배상 책임이 발생할 가능성은 낮으나, 신청 비용과 시간을 낭비하게 됩니다. 따라서 정확한 임대인을 확인하기 위해 법원에 제3채무자를 상대로 한 재산명시 신청이나, 임대차계약서 확인을 위한 절차를 선행하는 것이 안전할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.