아파트 공유지분의 가치에 대해서 궁금합니다.
아파트 공유 지분 1/2 이 경매에 나왔습니다.
감정가는 2억 정도 , 한창 시세가 높을 시기였습니다.
2023.1.20 낙찰을 받았습니다. 낙찰가는 1억3천2백 만원
그 후 시세는 하락하였고,
근데 그 집을 점유하고 있던(는) 공유 지분자 와 동시에 아파트 전체를 매도하지는 협상이 잘 안됐고,
월세도 아직 소송 중에 있습니다.
그러다가 특수 관계인(부친)에게 2024.03.21 1억4천 만원에 매도하였고, 1년 반 정도 지났습니다. 아파트 전체의 시세는 3억 2천만원이고요. 그 반의 지분을 공유지분임을 감안했습니다.
매도 후 아직도 부당이득금반환소송중이며 13 개월 간의 월세로 250 만원에서 500 만원으로 소송 중 입니다. 근데
여기서 세무서에서 특수 관계인 에게 저가 양도라며 세무조사 통보가 왔습니다.
저는 공유자로서 어떤 권리를 행사하지 못하였고 (예를 들어 입주를 한다 거나, 임대를 한다 거나), 생애 첫 주택의 취득세 감면도 입주를 못했기 때문에 가산세 물고 토해냈는데요.
1억 4천 만원이란 금액도 부친이니까 사준거라 생각 되는데,
세무서에서는 " 제 3자에게눈 지분이 어떻고 점유가 어떻고 사정이 있어서 싸게 팔 수 있다. 그런데 그게 특수관계인(부모)면 시세 5% 이내로 거래하던가 아예 그 거래를 하지 말았어야 된다" 그래서 1억6천만원 기준으로 양도소득세를 때리겠다고 하는데요, 어떡하죠?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세무서의 주장은 원칙적으로는 맞지만,
공유지분이라는 특수성과 실질적인 권리행사 제한,소송 중 상태, 부친과의 도움을 통한 매매 등 정당한 저가 양도 사유가 충분히 있습니다
따라서 적극적으로 소명자료를 제출하면,
과세 금액이 줄어들거나 부과 자체가 취소될 가능성도 있습니다
1. 세무서에 의견진술 및 소명자료 제출 (정식 서면으로)
2. 변호사나 세무사와 상담 (특히 조세 전문)
3. 세무서 결정 시 → 조세심판원에 이의제기
4. 향후 특수관계인 거래 시 반드시 감정평가서 첨부
이런순서로 처리를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
특수관계인 간 저가 양도는 증여로 간주될 위험이 높아 합리적인 시가 산정과 거래의 정상성 입증이 필수입니다.
감정평가서와 소송 등 권리제한 내역을 준비하여 실제 양도가액을 인정받고 불이익을 최소화 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
낙찰취득가액이 1억3천2백이며 아버님에게 양도한 금액이 1억4천일 경우인데 어떻게 1억6천만원 기준으로 양도소득세를 계산하는지가 의문입니다. 우선 가까운 세무사님께 상담을 해서 소명자료등을 만들어서 절세전략을 만드시는게 좋다고 보여 집니다. 감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
괜찮습니다. 이의신청이나 심판청구 받으면 됩니다.
애초 실거래 계산하지 않고 과세당국의 단순 계산으로 나온 금액으로
본인은 특수관계인이라도 실제 거래사례가 시가 반영했다 주장하시면 됩니다.
소명자료로는 1.32억에 낙찰받은사항과 점유자와 분쟁을 면분으로 가치하락 근거 제출하면 될 거 같습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?