아파트 공조기 수리 책임 소재는 누구?
아파트 공조기 내구연한이 10년인데, 현재 공조기는 5년 정도 경과했습니다. 임대인과 임차인 중 누구에게 수리 책임이 있나요?
안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
아파트 공조기의 수리 책임은 임대인에게 있을 가능성이 높습니다. 공조기는 주거 공간을 사용하는 데 필수적인 '기본적 설비'에 해당하며, 이것의 고장은 '대규모 수선'으로 보아 임대인의 수선의무 범위에 포함됩니다. 따라서 설비의 내구연한이 남았는지와 무관하게, 그 기능에 중대한 문제가 발생했다면 임대인이 수리할 의무를 부담합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
공조기가 임대 목적물의 필수 설비에 해당하고, 통상적인 사용 중 발생한 고장이라면 수리 책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 내구연한이 상당 기간 남아 있는 상태에서 발생한 고장은 임차인의 관리 소홀로 보기 어렵기 때문에, 특별한 약정이나 임차인의 귀책 사유가 없는 한 임대인이 수리 의무를 부담합니다.법리 검토
민법은 임대인이 임차 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 공조기는 주거의 기본적 기능과 직결되는 설비로 평가되는 경우가 많아, 노후로 인한 성능 저하나 자연적 고장은 임대인의 유지·보수 범위에 포함됩니다. 다만 임차인의 고의·과실로 파손되었거나, 임대차계약에서 수리 책임을 달리 정한 경우에는 예외가 될 수 있습니다.책임 판단의 구체적 기준
수리 책임 판단에서는 고장 원인과 사용 상태가 핵심입니다. 정상적인 사용에도 작동 불량이 발생했다면 임대인 책임이 인정될 가능성이 높습니다. 반면 임차인이 임의로 구조를 변경하거나 부적절한 사용을 한 사실이 입증되면 임차인 부담으로 전환될 수 있습니다. 관리비 항목에 포함된 정기 점검 여부도 참고 사정이 됩니다.대응 및 유의사항
임차인은 고장 발생 즉시 임대인에게 통지하고, 수리 요청 내역을 문자나 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 임대인이 수리를 거부할 경우에는 계약 내용과 고장 원인을 근거로 협의하거나 분쟁 해결 절차를 검토할 수 있습니다. 구체적 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
내구연한이 다 도달하지 않은 경우라도 일반적으로 판례에서는 내구 연한이 긴 제품에 대해서 고려하는 것이고 앞서 말씀드린 것처럼 임차인 고의 또는 과실로 인해 파손된 게 아니라면 임대인이 그 책임을 부담한다고 보여집니다. 이상입니다