안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
임대인이 사망하더라도 보증금반환채무는 사라지지 않습니다. 「민법」 제1005조에 따라 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 배우자나 자녀 등 상속인이 임대인의 지위와 보증금반환채무를 함께 넘겨받습니다. 임대차계약도 그대로 유지되므로 남은 계약기간 동안 계속 거주하실 수 있습니다.
다만 빚이 많은 경우 상속인들이 상속을 포기하거나 한정승인을 할 가능성이 큽니다. 한정승인을 하면 상속인은 상속재산의 한도에서만 책임을 지고(민법 제1028조), 상속인 전원이 포기하여 상속인이 없게 되면 이해관계인인 임차인이 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구하여(민법 제1053조) 그 관리인을 상대로 보증금 반환을 구하게 됩니다. 어느 경우든 결국 그 집을 경매해 보증금을 회수하는 구조가 될 가능성이 높습니다.
그래서 전입신고와 확정일자를 갖추셨는지가 가장 중요합니다. 이를 갖춘 임차인은 경매 시 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있고(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 계약이 끝난 후 이사를 가야 한다면 임차권등기명령(같은 법 제3조의3)을 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 유지하셔야 합니다. 다가구주택은 선순위 근저당과 다른 세대의 보증금 순위에 따라 회수 가능성이 달라지므로 등기사항증명서와 확정일자 부여현황부터 확인해 보시기 바랍니다.
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