서울 아파트 선계약(계약금·중도금 지급) 후 '장기 잔금' 가능한 매물이 실무에서 실제로 있나요?

Question

안녕하세요, 현직 공인중개사님들의 실무 경험과 조언을 구하고자 질문드립니다.

​서울 8억 ~ 8.5억 원대 아파트 실거주 매수를 계획 중인 매수인입니다.

자금 계획 및 기존 일정상 계약 시점에 계약금 10%와 중도금을 정상 지급하여 가격을 묶어두고, 잔금일은 1년 뒤로 길게 설정하는 '선계약 장기 잔금' 방식을 검토하고 있습니다.

​현장 실무 관점에서 아래 내용에 대해 고견을 여쭙고 싶습니다.

​1. 실제 현장 성사 가능성:

​일반적인 거래(잔금 2~3개월)와 달리 잔금 기간을 6개월1년 이상 길게 잡는 매수 조건이 서울 현장 부동산에서 실제로 성사되는 사례가 종종 있는지 궁금합니다.

​2. 중개사님 입장에서의 실전 팁:

​매도인이 집값 상승기 계약 파기(배액배상) 불안 없이 계약에 응하도록 설득하기 위해 매수인이 제시할 수 있는 가장 효과적인 협상 조건(중도금 비중, 특약 등)이 무엇인지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

실무에서 잔금기간을 6개월이나 1년 이상 잡는 경우는 잘 없습니다.

하지만 계약을 하지 못하는 것은 아니지요. 통상적인 아파트 매매는 계약부터 잔금까지 2~3개월, 길어도 4~5개월 안에 마무리되는 것이 일반적입니다. 하지만 매도인이 양도소득세 비과세 요건을 채우기 위해 특정 시점 이후로 매도 날짜(잔금일 기준)를 늦춰야 하거나, 이사 갈 새집의 입주 시기가 1년 뒤로 예정되어 있어 현재 집에서 계속 거주해야 하는 사정이 있는 경우에는 매수인의 장기 잔금 제안이 오히려 매도인에게 매우 매력적인 조건으로 작용하여 실제 계약으로 이어지기도 합니다.

매수인의 불안감을 지우기 위해서는 중도금을 잘 활용하시는 것이 좋습니다. 부동산 계약에서 중도금이 일부라도 입금되는 순간부터는 '이행의 착수'로 간주되어 매도인이 계약금의 배액을 상환하더라도 매수인의 동의 없이는 일방적으로 계약을 파기할 수 없게 됩니다. 따라서 매도인에게 확신을 주기 위해 통상적인 수준을 넘어 전체 매매 대금의 40~50% 이상을 중도금으로 파격적으로 제시하거나, 계약 후 1~2개월 내에 중도금을 신속히 입금하겠다는 조건을 이용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

그러나 매수인의 리스크고 만만치 않습니다. 잔금 기간이 1년 가까이 길어지게 되면 반대로 매수인 입장에서는 그 사이에 매도인의 채무 문제로 집에 가압류나 근저당권이 설정될지도 모른다는 엄청난 리스크를 안게 됩니다. 이런 부분을 방지하기 위해서 계약서 특약 사항에 "계약일부터 잔금일 사이에 추가 융자나 가압류 등 권리관계 변동이 발생할 경우 즉시 계약을 해제하고, 매도인은 수령한 금액의 배액 및 위약금(지체상금)을 전적으로 배상한다"는 강력한 안전장치를 반드시 포함하셔야 합니다.

이런 점을 잘 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

매매계약의 경우 매도인과 매수자가 서로 간에 합의를 해서 진행을 하게 됩니다.

계약당사자가 합의를 하면 계약이 가능하겠지만 위의 경우 향후 집값 변동에 대해서 논란의 여지가 있을 수 있습니다.

즉 부동산 가격이 올라가게 되면 매도인은 배액상환을 하고도 남을 경우 배액상환을 할려고 할 것이고 반대로 부동산 가격이 하락을 하게 되면 매수자 입장에서 계약금(위약금)을 포기하고 계약을 취소할 리스크가 크기 때문에 보다 장기적인 잔금일자 설정을 크게 없을 수 있다 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

​1. 실제 현장 성사 가능성:

​일반적인 거래(잔금 2~3개월)와 달리 잔금 기간을 6개월1년 이상 길게 잡는 매수 조건이 서울 현장 부동산에서 실제로 성사되는 사례가 종종 있는지 궁금합니다.

-> 흔하지는 않습니다. 이유는 매도인 입장에서는 새로운 주택의 매수나 대출상환, 세금, 이사 일정 등의 자금계획이 있기 때문에 1년 가까이 잔금을 기다려주는 조건을 받아들이기가 쉽지 않습니다. 물론 전혀 없다라고는 할수 없는게, 임대인 사정에 따라 세금등의 이유로 잔금시점을 늦게 잡는 경우도 간혹 있습니다.

​2. 중개사님 입장에서의 실전 팁:

​매도인이 집값 상승기 계약 파기(배액배상) 불안 없이 계약에 응하도록 설득하기 위해 매수인이 제시할 수 있는 가장 효과적인 협상 조건(중도금 비중, 특약 등)이 무엇인지 조언 부탁드립니다.

-> 보통 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 상태에서는 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 단순히 특약만으로 계약 해제를 제한하려고 하면 매도인 입장에서도 부담을 느낄 수 있어 오히려 거래 성사가 쉽지 않을 수 있습니다.

실무적으로는 계약이행에 착수하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 예를 들어 계약 후 일정 시점에 중도금을 지급하도록 정해두면, 일반적으로 중도금 지급 이후에는 단순한 계약금 포기나 배액상환만으로 일방적으로 계약을 해제하기 어려워집니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 매도인 입장에서 급한 상황이 아니라면 충분히 가능한 계약 방식입니다.

2. 계약금을 높여서 계약하시면 되겠습니다. 배액배상 금액이 크다면 계약의 구속력이 증가할 수 밖에 없습니다.

감사합니다.