거주중인 오피스텔이 전세대출 만기일을 앞두고 강제경매로 넘어간다고 합니다. 어떻게 되는걸까요...

Question

제가 이해하는 바로는 제가 지금 거주하고 있는 집이 경매로 넘어 갔을 경우에 경례가 낙찰 될 때까지 그리고 돈을 돌려 받을 때까지 이 집에서 퇴거 하면 안 되는 것으로 알고 있습니다.

그런데 제가 이집에 들어온지. 그리고 대출을 받은지 1년 7개월 정도가 지났고 대출을 받을 당시에는 대출 기간이 24 개월이었습니다. 계약 만료 시점은 5개월 정도 남았고 그 시점에서 오늘 법원에서 현재 살고있는 이 집이 강제 경매가 시행 될 거라는 안내문을 받은 겁니다.

보통 전세 대출연장은 만기 대기 1개월 전부터 시행 하는 것으로 알고 있는데, 현재 이 집이 경매로 넘어 간다는 문서를 받은 시점에서 대출 연장 심사를 받을 때 영향이 없는 걸까요?

그리고 만약 불가능 할 경우에는 어떤 행동을 하는 게 최선인지 궁금합니다....

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

계약 만료를 다섯 달 앞두고 사시는 오피스텔이 강제경매에 들어간다는 안내문을 받으셨다니 많이 당황스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 지금 집을 비우면 안 된다는 이해는 맞습니다. 대출 연장보다 경매 절차에서 보증금을 지키는 조치가 먼저입니다.

1. 배당요구 종기 안에 배당요구를 하세요

주거용으로 전입신고를 하고 확정일자를 받으셨더라도, 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠질 수 있습니다. 안내문의 사건번호로 종기를 확인하세요.

2. 대출 연장은 장담하기 어렵습니다

경매가 진행 중인 집이면 은행이나 보증기관이 연장을 거절하거나 조건을 붙이는 경우가 많습니다. 연장이 안 되더라도 계약 만료 뒤 임차권등기까지 마친 다음에 이사하셔야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

3. 그런데 내 보증금보다 앞선 권리가 있는지 확인하셨을까요

전입 전부터 있던 근저당이 있으면 그쪽이 먼저 배당받아 보증금 일부를 못 받을 수 있습니다. 반대로 내 권리가 가장 앞서면 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안게 됩니다. 전세보증보험에 가입하셨다면 보증기관에도 바로 알리셔야 합니다.

지금은 등기부에서 근저당 설정일과 내 전입일을 비교하고, 배당요구 종기부터 확인하세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

강제경매 개시 결정이 등기되면 은행은 대출 연장을 거절할 가능성이 매우 높습니다. 대출 만기 시 은행이 회수를 요구하면 의뢰인은 보증금을 반환받아야 하는데, 경매 절차에서 배당요구 종기일까지 권리 신고 및 배당요구를 반드시 해야 합니다.

낙찰 전까지 퇴거하지 않고 점유를 유지하는 것은 대항력을 지키는 핵심입니다. 만약 대출 연장이 불가능하다면 은행에 경매 사실을 알리고 대출금 상환 유예를 협의하거나, 보증금 반환 채권을 확보하여 법적 절차를 밟는 것이 최선입니다. 경매 낙찰 시까지 주거를 유지하며 배당 순위를 확인하는 것이 안전할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.