부동산 전세 계약 시 특약 관련해서 문의드립니다

Question

1. 잔금 시 근저당 말소조건이고 전입신고 후 후순위대출금지라고 적어달라는데 전입 후 후순위 근저당은 어치피 임대인 입장에서 잡아도 전혀 문제없는거 아닌가요? 세입자에게 피해가는게 뭐가 있을까요?

2. 전세보증보험을 세입자가특약에 넣겠다고 하는데

임대인 동의없이 알아서 세입자가 가입하는걸 왜 특약에 넣어달라는걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1. 임차인의 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 전 대출이나 추가 대출을 할 경우 경매 시 임차인이 근저당보다 후순위가 되어 권리순위에 따라 안분배당 하면서 임차인의 순서에서 남은 금액이 얼마 없거나 없다면 보증금 중 일부만 배당 받을 수 있거나 모두 잃을 수도 있습니다.

2. 보증보험 가입은 임대인 동의 없이도 가능하지만 간혹 몇몇 임대인은 보증보험 가입을 원하는 임차인을 안 받기도 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 후순위라도 해당 물권으로 인해 임의경매가 신청될 가능성이 있고, 이럴경우 임차인 입장에서는 위험 가능성은 존재하기 때문에 되도록 후순위 근저당 설정을 거부하는 편입니다. 또한 혹 인상된 보증금으로 재계약을 한다면 인상된 금액만큼은 후순위 근저당보다 배당순위가 낮아지기 때문에 재계약시 문제가 될 여지도 있습니다.

2. 정확한 문맥이 필요하나 전세보증보험가입이 거부될 경우 계약을 해지한다는 것일수 있고, 임대사업자라면 전세보증보험 가입의무를 이야기한것일수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전입신고 후 후순위대출금지 특약은 만일의 경우에 대비하기 위해서 입니다.

후순위 근저당권이 설정되어 있으면 기존 세입자가 계약연장을 하고 보증보험재계약시 가입불가가 될겁니다. 또한 계약만기 이전에 퇴거하고자 하는 경우 다음세입자가 근저당권이 설정되어 있으면 계약하지 않으려고 할거고요.

보증보험가입은 임대인 동의없이 가능하나 보증보험기관에서 임대인에게 임차인 전세보증금에 대한 채권양도사실 확인서를 송달해야 합니다. 고지하지 않으면 임대인이 서류를 전달받지 못 할 수도 있고요.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

1. 세입자의 권리 순서에는 관계없습니다. 다만, 그 근저당으로 경매를 넘어가거나 하면 내 보증금이 안전한것과는 별개로 귀찮아지고 신경이 쓰이겠지요.

2. 혹여나 보험이 안되면 그걸로 계약 해지를 요청하려고 넣는것입니다.

목적물의 문제로 보험이 안될경우는 계약 해지한다는 정도의 특약으로 하시면 되겠습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 후순위담보대출은 임차인이게 크게 문제는 없어보이지만 대출상환이 않되거나 하여 경매등에 처하게 되면 번거로운일이 발생하기 때문입니다.

2. 전세보증보험을 가입할때 보증보험회사에서 임대인에게 서류등 확인절차가 있습니다. 임대인이 이를 협조하지않으면 보증보험에 가입이 어렵기 때문입니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

후순위로 근저당이 잡혀있으면 나중에 나가실때 다른 임차인이 안들어 올려고 합니다

그 근저당이 선순위가 되고 세입자가 후수위가 되니까 들어오기를 꺼려합니다

혹시나 그건물이 전세보증금이 비쌀경우 전세보험이 전액안되는 경우도 있습니다

이런저런 이유로 특약이 필요합니다