월세 방 뺄 때 세입자 안 구해져도 보증금 받을 수 있나요?

Question

안녕하세요

지금 월세방에 2년반째 살고있는데요.

1년 계약으로 시작해서 총 2번 연장했습니다. 계약 만료일은 2026.01이고요.

처음에 2024.01~2025.01까지로 계약서 썼고, 2년째 연장할 때는 카톡으로 “1년 더 살게요.” 서로 합의했습니다.

마지막 연장은 아무 말 없이 5개월째 그냥 살고있습니다.

지금 살고 있는 월세방을 7월말에 빼려고 4/24에 집주인께 사정 말씀드렸습니다. 묵시적 계약 시 월세는 3개월 전에 말하면 뺄 수 있다고 알고있어서요.

임대인은 “세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있으니, 부동산에 올려두겠다”고 말하고 부동산에 내놨습니다.

이런 경우 7/24(4/24 이후 3개월 지난 날)까지 새로운 세입자 안 구해지면 보증금 반환 요구해도 될까요?

처음 계약 시 새로운 세입자가 구해져야 방 뺄 수 있다고 들었고, 최근 연락 드렸을 때도 새로운 세입자가 구해질 경우에야 보증금을 줄 수 있다는 내용에 상호합의가 되어있어서 못 돌려받을까봐 불안합니다.ㅜ

7월말에 꼭 돌려받아야 해서요.. 특약 사항에 어떤 내용이 있었는지 기억이 잘 안 나는데 특약의 내용에 따라 반환 가능성 유무에 차이가 있나요? 그렇다면 어떤 내용인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

이사 일정이 다가오는데 임대인이 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하여 걱정이 많으실 것으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면 질문자님은 7월 24일 이후에 보증금 반환을 정당하게 요구하실 수 있습니다.

1. 묵시적 갱신과 계약 해지의 효력

계약 만료 전 아무런 합의 없이 계속 거주하셨다면 이는 법적으로 묵시적 갱신에 해당합니다. 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신 중인 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 4월 24일에 통지하셨다면 7월 24일에 계약은 적법하게 종료됩니다.

2. 세입자를 구해야 한다는 특약 및 합의의 효력

처음 계약 당시 세입자가 구해져야 방을 뺄 수 있다고 들었거나 최근 통화에서 상호 합의한 내용이 있더라도, 이는 주택임대차보호법에 위반되어 세입자에게 불리한 약정이므로 법적 효력이 없습니다. 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 강행규정이므로 새로운 세입자가 구해지는 것과 무관하게 계약 종료일에 보증금을 전액 반환받을 수 있습니다.

우선 임대인에게 7월 24일 자로 계약이 적법하게 해지됨을 알리고 당일에 보증금 전액 반환을 요구한다는 의사를 내용증명이나 문자메시지로 명확히 남겨두세요.

보증금이 무사히 반환되어 예정된 이사 일정에 차질이 없기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

네 가능하십니다. 임차인이 구해지는지 여부와 상관없이 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다. 임대인에게 미리 보증금을 제때 달라고 이야기를 해주시는 것이 좋겠습니다. 특약의 내용과는 무관하겠습니다.

특약에 어떤 내용이 있는지는 현재 상황에서는 중요하지 않겠습니다.