분양아파트 잔금대출과 소득 고용관계

Question

잔금일은 2027년 2-3월 사이 입니다.

분양가는 대략 5억3000정도

비규제 지역 LTV 70프로

2025년 소득구조 예상

근로소득 4300(연말정산후 소득금액증명원에 표기되는 소득)

사업소득 950 예상(5월 종소세 신고 후 소득금액증명원에 찍히는 소득(

대출구조

상당한 대출 보유 (잔금대출 전까지 상환 목표)

1주택 보유와 담보대출 보유(매매를 토후 담보대출 상환)

1 2027년 2~3월 잔금일일시 잔금대출은 언제 시작 하면 되나요?

2 잔금대출 실행시 소득의 기준은 언제의 소득인가요? 2026년 소득은 결정이 아직 안되서 2025년일꺼 같긴 합니다만

3 잔금대출 실행 시점에 근로소득 사업소득이 중요한 부분인가요? 아니면 소득을 판단하는 기준년도인 2025년이라고 가정하면 2025년의 소득형태가 중요한지요?

4 2025년도의 사업소득 비용처리를 덜 하여 소득세를 많이 내고 소득을 높이는게 유리할꺼 같은데 맞을지요?

5 2026년부터 같은 일을 하지만 근로소득 회사서 퇴사하고 같은 회사 같은 일을 사업자소득으로 전향시 2027년 2~3월 잔금치룰때 잔급대출에 영향이 있을까요?

6 근속기간이 잔금대촐에 영양을 미치나요? 퇴사 후 재입사를 할 경우

결국 2026년 부터 근로소득에서 사업소득을 전환하여 소득증대를 통해 대출상환하여 dsr관리를 하려는 게 키 포인트 입니다. 가능할지요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

2026년부터 근로소득에서 사업 소득 전환을 통한 소득 증가 DSR 관리를 하고 잔금대출 승인 받는 전략은 가능하나 사업 소득의 안정성 및 소득 증빙을 충분히 준비하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

1 2027년 2~3월 잔금일일시 잔금대출은 언제 시작 하면 되나요?

==> 개인인 경우 통상 1개월 전까지이지만 집단대출인 경우 조합원측에 문의하여 보시기 바랍니다. 그 이전부터 진행됩니다

2 잔금대출 실행시 소득의 기준은 언제의 소득인가요? 2026년 소득은 결정이 아직 안되서 2025년일꺼 같긴 합니다만

==> 전년도를 기준으로 평가하지만 이러한 경우에도 조합에서 은행과 계약시 기준점을 변경할 수도 있습니다.

3 잔금대출 실행 시점에 근로소득 사업소득이 중요한 부분인가요? 아니면 소득을 판단하는 기준년도인 2025년이라고 가정하면 2025년의 소득형태가 중요한지요?

==> 네 그렇습니다.

4 2025년도의 사업소득 비용처리를 덜 하여 소득세를 많이 내고 소득을 높이는게 유리할꺼 같은데 맞을지요?

==> 네 유리합니다.

5 2026년부터 같은 일을 하지만 근로소득 회사서 퇴사하고 같은 회사 같은 일을 사업자소득으로 전향시 2027년 2~3월 잔금치룰때 잔급대출에 영향이 있을까요?

==> 큰 영향이 발생되지 않지만 집단대출 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

6 근속기간이 잔금대촐에 영양을 미치나요? 퇴사 후 재입사를 할 경우

==> 근속기간이 중요한 것이 아니고 보수내역이 중요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

소득에 대한 판단여부는 은행을 통해 정확하게 확인하는게 필요합니다.보통 은행마다 평가하는 기준에는 차이가 있는데, 전년도 원천증빙영수증을 기준으로 하는 경우가 많은 편이긴 합니다. 그리고 소득은 근로소득이든 사업소득이든 합산하여 적용하는게 일반적입니다. 단, 소득별 증빙서류에는 차이가 있을수 있다는 점은 참고하셔야 합니다. 그리고 근속기간은 크게 영향을 주지 않는것으로 알고 있습니다.

그리고 잔금대출시점은 입주예정기간내 질문자님의 입주예정일 전에 신청을 하고 해당 일자에 대출실행을 하게 됩니다. 그에 따라 입주하기 최소 한달전에는 대출신청을 하셔야 하는데 분양건의 경우 집단대출등이 있기 떄문에 해당 모집시점을 기준으로 개인별로 다른 은행대출을 알아보셔도 될듯 보입니다.