부동산 만기시 전세자금 돌려받아야되는상황 도와주세요

Question

2달전 집주인 통보로 묵시적 연장됨 (계약서 안씀)집매매한다는 통보가와서 묵시적으로 연장됬으니 그냥살겠다 거절하니 계약서및 보증보험 갱신 거부한다함 대출도 더 받는다함 집값10억 1순위 선융자1억(5천남음)2순위 전세 5억1순위 융자가 얼마안남아 넘어갈일은 없을꺼같다만 전세만기시 전세금을 못돌려받을시1순위가 있어도 돈받기전까지 나가지않고 등기우선권인가? 그거를 신청할수있나요?그리고 나서 법적으로 가야되나요?그리고 1금융은 전세동의가 있어야되는걸로 알고있는데 2금융을 더 받는다해도 2순위가 저희니까상관없을까요?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2달전 집주인 통보로 계약이 연장된 것이라면 묵시적 갱신은 성립될 여지가 없습니다. 현재는 협의갱신된 상태로 보입니다. 중요한건 어떠한 식으로 연장이 되던 계약기간이 남아 있는 상태에서 매매를 이유로 퇴거를 요구할수 없고 당연히 계약서 및 보증보험 가입을 본인이 거부할 근거가 없습니다.  그리고 추가적인 후순위 대출은 선순위 세입자가 있는상태에서는 임차인 동의없이 허용될 가능성이 낮기에 임차인을 겁주기 위한 말로  보입니다. 그리고 만기시점에 보증금 미반환이 실제 일어나게 되면 순위와 관계없이 임차권 등기신청에는 무리가 없고 전입신고에 따른 대항력이 유지된 상태에서는 후순위 대출은 영향을 주지 않기 때문에 너무 겁내실 필요는 없습니다. 내용만 보면 임대인의 마인드나 대응이 매우 질이 좋지 않아보입니다.  보통 매매를 위해 중도해지를 요구하는 경우 임차인의 이사비용및 중개보수등을 보상하고 중도해지를 요구하는게 맞는데, 협박비슷하게 임차인을 압박하는 모양세이기 때문입니다.

고경훈 · Answer

2달전 집주인 통보로 묵시적 연장됨 (계약서 안씀)집매매한다는 통보가와서 묵시적으로 연장됬으니 그냥살겠다 거절하니계약서및 보증보험 갱신 거부한다함대출도 더 받는다함집값10억1순위 선융자1억(5천남음)2순위 전세 5억1순위 융자가 얼마안남아 넘어갈일은 없을꺼같다만 전세만기시 전세금을 못돌려받을시1순위가 있어도 돈받기전까지 나가지않고 등기우선권인가? 그거를 신청할수있나요?그리고 나서 법적으로 가야되나요?==> 현재 권리상태를 고려할 때 보증금 보호에 문제가 없어 보입니다. 임대인이 보증금을 지급해주지 않는다면 법적인 처분도 가능합니다그리고 1금융은 전세동의가 있어야되는걸로 알고있는데 2금융을 더 받는다해도 2순위가 저희니까상관없을까요?==> 아마도 추가적인 대출이 없을 것으로 보입니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.묵시적 계약 연장 상태에서 집주인이 계약 갱신 거부와 보증보험 갱신 거부를 해도 임차인은 거주 권리가 보장되고 전세금 미반환 시 법적 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 또한 2금융권 대출은 전세 동의 없이 이뤄질 수 있으나 전세권자 입장에서는 대출 증가에 따른 위험성을 고려해야 합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,묵시적 연장이라면 계속 거주 가능합니다 (계약 자동 2년 연장),임대인의 협조가 없으면 보증보험 갱신 거부가 되고 보증보험 신규 가입도 어렵습니다직접 보증금 회수 대비가 필요합니다,추가 대출은 본인이 2순위라면 3순위 대출보다 우선이라 큰 문제는 아니지만 질문자님이 이사를 해야 하는 경우라면 대출이 많으면 전세가 안나갑니다그부분이 제일 문제입니다,집이 안나가면 임차권등기명령을 신청해야 합니다전세금 못 받을 것 같으면 꼭 신청, 등기 완료 전에는 이사하지 말고 전입신고와 확정일자는 필히 갖춰야 합니다법적 대응 내용증명 → 임차권등기명령 → 소송 → 경매진행 가능합니다이런절차가 필요할수 있습니다