보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요, 월세계약을 앞두고 있습니다 오피스텔 이고 미등기 신축입주입니다. 집 시세 6억원 정도 되고 융자가 4억정도라고 합니다. 보증금 7천에 월세 140으로 계약 하려하는데 보증보험 가입이 되나요? 그리고 융자와 근저당 차이가 무엇인가요? 감사합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
■ 보증 보험 가입 가능 여부:
미 등기 신축 오피스텔의 월세 계약에서 보증 보험 가입 가능 여부는 몇 가지 요소를 확인해야 합니다.
미 등기 상태의 어려움 :
현재 미 등기 상태이기 때문에 등기부 등본을 통해 정확한 소유 관계나 근저당 설정 여부를 바로 확인하기 어렵습니다. 보증 보험 가입을 위해서는 해당 부동산에 대한 등기가 완료되고, 등기부 등본 상에 설정된 근저당 등 선 순위 채권 금액을 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.
융자 금과 보증금의 합계 :
말씀하신 시세 6억 원에 융자 4억 원, 보증금 7 천만 원이라 하면, 융자 금과 보증금의 합계는 4억 7 천만 원입니다. 보증 보험 가입 시에는 이 합계 금액이 주택 가격(보통 공시 가나 기준 시가, 도는 감정가)의 일정 비율(예:80~90%)이내여야 합니다. 오피스텔의 경우 공시 가나 기준 시가의 126% 이내여야 한다는 조건도 있습니다.
시세 6억 원 대비 4억 7 천만 원은 약 78.3%이지만, 보증 보험 심사 시에는 시세가 아닌 공시 가나 기준 시가를 기준 으로하는 경우가 많으며, 이 금액은 시세보다 낮을 수 있습니다. 도한 , 융자 4억 원이 등기 될 때 근저당 채권 최고액이 4억 8 천만 원으로 설정된다면, 보증금 7 천만 원으로 합한 금액은 5억 5 천만 원이 되어 시세 6억 원 대비 약 91.7%가 됩니다. 공시 가나 기준 시가가 6억 원보다 낮다면 보증 보험 가입이 어려울 수 있습니다.
등기 완료 후 확인 :
계약 전에 반드시 해당 오피스텔의 소유권 보존 등기가 완료되었는지 확인하고, 등기부 등본 을 구에 설정된 근저당 금액(채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 근저당 금액과 보증금을 합한 금액이 해당 오피스텔의 공시 /기준 시가 대비 보증 보험 가입 기준을 충족하는지 확인해야 합니다.
임대 사업자 여부 :
만약 임대인이 등록된 임대주택사업자라면, 보증 보험 가입이 의무일 수 있습니다. 이 경우 임대인이 보증 보험에 가입해야 하므로 임차인이 직접 가입하는 것보다 절차가 간편해질 수 있습니다.
■ 융자와 근저당의 차이 :
융자와 근저당은 부동산 거래에서 자주 등장하는 용어이지만, 의미하는 바가 다릅니다.
융자(融資) :
자금이 필요한 사람이 금융기관으로 부 터 돈을 빌리는 행위 자체를 의미합니다. 흔히 '대출'과 같은 의미로 사용됩니다. 즉, 집주인이 은행에서 4억 원을 빌렸다면, 이 4억 원이 융자 금입니다.
근저당(根抵當) :
융자(대출)를 해준 금융기관이 대출금을 회수하기 위해 해당 부동산에 설정하는 담보 권리입니다. 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우, 금융기관은 이 근저당 권을 통해 해당 부동산을 경매에 넘겨 우선적으로 대출금을 회수할 수 있습니다. 근저당은 등기부 등본 을 구에 기재되며, 이때 설정되는 금액(채권 최고액)은 실제 융자 금 보다 높게 설정되는 것이 일반적입니다(보통 융자 금의 110 ~130%입니다. 이는 이자나 연체료 등 부대 비용까지 담보하기 위함입니다.
따라서 융자는 '빌린 돈' 자체를 의미하고, 근저당은 '빌린 돈을 갚기 이해 부동산에 설정 담 보'를 의미한다고 이해하시면 됩니다. . 월세 계약시에는등기부등본을 통해 근저당이 얼만 설정되어 있는지 확인하는 것이 보증금 회수 안전성을 판단하는 데 매우 중요합니다.
미 등기 신축 오피스텔 계약은 등기 완료 시점과 근저당 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 하는 만큼, 부동산 전문가와 충분히 상담하시고 계약 진행에 신 중을 기하시는 것이 좋겠습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
미등기 오피스텔의 경우 아직 등기가 없는 상태이므로 보증보험 가입 자체가 불가합니다.
또한 시세 대비 많은 근저당권이 있을 경우 보증보험 가입 자체가 안 될 가능성이 큽니다.
융자라는 것은 큰 의미에서 대출이라는 뜻이고 근저당권 또한 대출인데 원 대출에 추후 지연이자발생분까지 반영이 된 채권최고액을 잡아둔 개념이라 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
위 경우 보증보험 가입이 불가능하거나 입부 보증금만 보장될 가능성이 큽니다.
그리고 등기 전 상태라면 HUG, SGI는 등기 완료 후에만 가입이 가능합니다.
융자란 말 그대로 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 의미합니다. 담보로 집을 제공한 경우가 많으며 그 담보를 등기부상 근저당이라 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
미등기 신축 오피스텔은 등기 전까지 임차인 권리가 약할수 있습니다. 반드시 전입신고와 확정일자를 받고 보증보험 가입 여부를 보증기관에 직접 확인해 보시는 것을 추천드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 전세보증보험 가입시 주택가격은 KB시세/부동산테크시세(주거용 오피스텔은 하한가 적용), 공시가격, 안심전세 앱 하한가 등의 순서로 적용되며, 전세보증금과 선순위채권(근저당권 등)을 더한 금액이 주택가격 x 90%이내인 경우 가입이 가능합니다. 융자는 대출한 금액을 말하고 근저당은 채권최고액으로서 보통 실제 대출금액의 120%가 적용됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 융자와 근저당은 단어상 차이는 있으나, 주택 임대차 또는 구매시 두 가지 단어 모두 주택담보대출이 있다는 의미로 보시면 됩니다. 융자의 경우는 넓은 의미로 대출을 받았다는 의미이고, 근저당권은 물권중 하나로 설명하자면 그 의미가 있으나, 부동산 거래과정에서는 등기부상 기재된 채권최고액을 기준으로 주택담보대출이 있다고 생각하시면 됩니다.
그리고 전세보증보험의 경우 주택가액은 시세기준이 아닙니다. 현재 오피스텔이나 빌라등의 경우 공시지가 기준으로 140%, 담보인정비율 90%을 적용하게 됩니다. 질문에서는 공시지가를 기재하지 않아 정확한 평가가 어려우나, 시세6억라면 공시지가는 4~5억수준으로 보이고, 이를 기준으로 보면 선순위 채권 + 보증금이 4.7억이기에 가입자체는 가능할것으로 생각됩니다.