아파트 매각과 상속 어느 것이 유리한가요?
안녕하세요?
부모님께서 구반포아파트 105m2를 1980년대에 매수하셔서 실거주하시다가 현재는 재건축 중입니다. 현재 매매가는 대략 60-70억 정도인것 같은데 궁금한것은 세금과 관련하여 4형제가 상속을 받는게 유리한지 아니면 매각후 각자가 증여받는게 유리한지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 상속은 명의자분이 사망하셨을 때 진행가능한 부분입니다, 그렇기 떄문에 고민하셔야 할 부분은 4형제분이 지분으로써 증여를 받거나 부모님이 매도를 한뒤에 매매대금을 현금증여로써 자녀분들에게 나누어주어야 합니다. 두가지 과정에 대한 세금은 사실상 정확한 요건과 상황에 따라 달라질수 있기에 질문의 사항만 가지고 쉽게 판단을 하기는 어렵습니다. 첫번째처럼 증여를 받게 되다면 현재 기준 직계존비속간 증여 5천만원이 비과세되고, 각 형제별 13~14억정도에 대한 증여세를 납부하셔야 하기에 세금부담이 매우 클수 있습니다. 반대로 부모님이 직접 매매를 할 경우 양도차익에 따른 양도소득세를 부담하셔야 하는데, 지역과 시기를 고려하면 해당 금액도 적지 않을 것으로 보이긴 합니다, 다만 생각하기에는 후자의 방식이 덜 부담스러울수 있을것으로 보이긴 합니다.
부모님께서 구반포아파트 105m2를 1980년대에 매수하셔서 실거주하시다가 현재는 재건축 중입니다. 현재 매매가는 대략 60-70억 정도인것 같은데 궁금한것은 세금과 관련하여 4형제가 상속을 받는게 유리한지 아니면 매각후 각자가 증여받는게 유리한지 궁금합니다.
==> 증여세와 상속세를 비교하여 보면 비슷하지만 기본공제액이 큰 상속을 받으시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상속이 일반적으로 유리한 이유는 상속받은 후 자녀들이 매도하면 취득가액이 사망 시점 시가로 인정되므로 양도세가 거의 없을수 있지만 증여는 양도세와 증여세 모두 발생해 실질적 부담이 클수 있다고 합니다
또 상속세 부담이 클 경우, 연부연납이나 물납제도 활용이 가능하다고 합니다
전문 세무사 상담을 통해 어떤 방법이 유리한지 상담을 하시는 것이 좋습니다 (시세, 공제 여부, 가족 구성 등에 따라 달라짐)
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
결론만 말씀드리면 상속이 유리합니다. 특히 장기보유 아파트 + 시세 급등 지역에서는 양도세 부담이 커 지금 매각 + 증여는 불리한 구조입니다.
여러모로 세금 측면에서 유리한 쪽이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
부모님의 재건축 아파트를 매각 후 증여 또는 상속을 받는 것에 대해 고민하시는 상황이네요. 두 가지 방식 모두 세금 측면에서 차이가 있으며, 각각의 장단점이 있습니다. 이 두 가지 방식에 대한 비교를 통해 어느 쪽이 유리할지 파악해보겠습니다.
1. 상속의 경우상속은 부모님이 돌아가신 후, 부모님의 자산(아파트 포함)을 자녀들이 상속받는 형태입니다. 상속세는 상속 자산의 가치에 따라 계산되며, 상속세율은 자산 규모가 클수록 높은 세율이 적용됩니다. 또한, 상속 공제가 존재하여 일정 부분은 상속세가 면제될 수 있습니다.
상속의 세금 관련:상속세율: 상속세율은 상속받은 자산의 규모에 따라 차등 적용됩니다. 예를 들어, 상속받은 재산이 60~70억 원대라면 세금이 상당히 많이 부과될 수 있습니다. 상속세율은 10%에서 50%까지 구간별로 적용됩니다.
상속세 공제: 상속자에게는 일정한 공제가 주어집니다. 예를 들어,기본공제2억 , 배우자 공제(최대 30억)와 자녀 공제(1인당 5천만 원) 등이 있으며, 이 공제 항목을 통해 세금을 줄일 수 있습니다.
상속 재산의 평가: 상속세는 상속받은 자산의 가치를 기준으로 세금이 부과되므로, 재건축 아파트의 시세가 높다면 상속세 부담이 커질 수 있습니다.
2. 매각 후 증여의 경우매각 후 증여는 부모님이 아파트를 매각한 후 그 금액을 자녀들에게 증여하는 방식입니다. 이 경우, 매각 후 자녀들에게 증여세가 부과됩니다. 증여세도 금액에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
매각 후 증여의 세금 관련:증여세: 증여세는 증여 금액이 크면 최고 50%까지 세율이 적용됩니다. 증여세의 계산 방식은 매년 한도 내에서 세금을 부과할 수 있지만, 큰 금액의 증여가 이루어질 경우 상당한 세액이 발생할 수 있습니다.
증여 공제: 자녀 한 명당 5천만 원까지는 공제가 가능하며, 그 이상의 금액에 대해 증여세가 부과됩니다. 또한, 부모가 증여한 재산이 10년 내에 다시 자녀에게 증여되면, 증여세를 줄일 수 있는 방법도 있을 수 있습니다.
3. 상속 vs 매각 후 증여 비교상속의 장점: 상속세는 상속 자산에 대해 한 번만 부과되므로, 한 번의 세금 부과로 끝납니다. 또한, 상속세의 부담을 분할하여 납부할 수 있기 때문에, 급격한 세금 부담이 다소 완화될 수 있습니다.
상속의 단점: 다만, 상속세율이 높은 재산의 경우, 상속세 부담이 상당히 커질 수 있으며, 이는 자산을 분배할 때 자녀들에게 큰 부담을 줄 수 있습니다.
매각 후 증여의 장점: 매각 후 증여 방식은 세금 부담이 한 번에 큰 금액이 부과되지 않도록 조정할 수 있으며, 증여세 공제 항목을 활용하여 일부 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
매각 후 증여의 단점: 매각 후 증여 시에는 매각금액에 대한 세금(양도세 또는 기타 세금) 외에 증여세도 추가적으로 부과되므로, 세금이 이중으로 발생할 수 있습니다. 특히, 양도세가 부과될 수 있기 때문에 매각 후의 세금 부담이 매우 클 수 있습니다.
4. 어떤 방법이 더 유리한가요?상속은 매각 후 증여보다는 상대적으로 세금 부담이 적을 수 있습니다, 왜냐하면 양도세를 피할 수 있기 때문입니다. 또한, 상속세 공제 항목을 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있으며, 상속세는 분할해서 납부할 수 있습니다.
매각 후 증여는 증여세가 부과되고, 매각 시에도 양도세가 부과될 수 있기 때문에, 세금이 두 번 부과되는 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서, 상속이 세금 부담이 상대적으로 덜한 방식으로 볼 수 있으며, 특히 재건축 아파트와 같은 고가 자산을 다룰 때 상속이 더 유리할 수 있습니다. 하지만 상속 시 세금이 클 수 있기 때문에 상속세 계획을 세밀하게 세워야 하며, 세무사와 상담하여 더 정확한 세금 계산을 하시는 것이 좋습니다. 상속세,증여세 개편안이 정부에서 논의중이니 그후에 알아보시는것도 좋을듯 합니다. 참고하세요!!