부동산 경매 채권자와 배당순서에 대해 질의합니다

Question

1, 경매에 넘어간 부동산의 소유주(채무자)가 신용대출이나 개인 차용증 등 여러 대출이 임대차 계약보다 먼저 실행되었는데 부동산에는 저당이 없이 경매에 나온 경우

임차인이 해당 경매에 나온 부동산에 신용대출이나 개인차용증 대출보다 먼저 배당을 받을 수 있고 대항력을 가질 수 있나요?

2, 신용대출이나 개인 차용증 대출 등은 실행일이 담보대출이나 임대차계약보다 빨라도 부동산 경매시에는 담보대출이나 임차인에게 배당 순위가 밀리나요?

3,부동산 경매 물건을 보면 청구된 채권금액이 부동산가액보다 훨씬 큰 경우는 어떤 경우인가요?

감정가가 8억원인 아파트 경매에 채권금액이 80억원인 경우도 있는데 기존 소유자(채무자)가 소유한 다른 부동산의 담보대출금액까지 포함된건가요? 아니면 신용대출과 기타 개인대출까지 포함된 대출금액인가요?

4, 채무자가 여러 부동산을 소유하면 채무자가 소유한 다른 부동산(A부동산)의 저당(담보대출)을 채권자가 소유한 다른 부동산(B부동산)에도 경매로 배당을 청구할 수 있나요?

아니면 담보대출의 배당은 저당을 잡은 해당 부동산에만 청구가 되고 채무자가 소유한 다른 부동산은 경매 청구를 할 수 없나요?

만약 채무자가 A,B 2주택이라고 하면

A주택에만 저당이 잡혀있고 B주택은 저당이 없는 경우

A주택에 저당권자가 배당에서 변제를 다 못받으면 B주택을 경매로 진행해서 배당을 받을수는 없는건가요?

5, 채무자가 2주택자인데 채무자에게 신용대출을 해준 경우 채무자가 안갚으면 채무자 소유 1주택만 경매에 나올 수 있는건가요? 아니면 채무자 소유자산은 모두 경매에 붙힐 수 있는건가요?

질문드립니다

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차인의 대항력과 배당 순위는 저당권 등 담보물권의 설정 일자가 기준입니다. 신용대출이나 차용증은 일반채권이므로 등기된 담보물권보다 배당 순위가 밀리며, 임차인이 확정일자를 갖췄다면 임차보증금은 일반채권보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

경매 청구 금액이 부동산 가액보다 큰 이유는 채권자가 본인의 채권 전액을 청구하기 때문입니다. 80억 원의 채권은 채무자의 모든 채무가 합산된 결과일 가능성이 높으며, 다른 부동산의 담보권이나 신용대출 등이 포함되었을 것입니다.

담보권은 해당 부동산에만 권리가 미치므로 다른 부동산에 바로 배당을 청구할 수는 없습니다. 다만, 채권자는 채무자의 일반재산인 다른 부동산에 대하여 가압류 후 본압류를 통해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 즉, 담보권자가 저당 없는 부동산을 경매하려면 먼저 집행권원(판결문 등)을 확보하여 일반채권자로서 경매를 진행해야 합니다.

결론적으로 채무자 소유의 모든 자산은 강제집행의 대상이 될 수 있으나, 담보권이 없는 부동산을 경매하려면 별도의 법적 절차가 필요합니다. 감사합니다.