10년 공공임대 분양전환 가격산정 기준은?

Question

거주하고 있는 아파트가 내년 8월이면 10년이 되어 분양전환을 앞두고 있습니다.

전용면적 124㎡ 으로 48평형 중대형입니다.

일반적으로 감정평가금액의 80%에 분양전환한다고 알고 있는데,

질문 1. 감정평가금액과 공시가격 차이가 많이 나는 지요?

질문 2. 현재(2023.4.10 기준) 부동산공지가격알리미에서 확인한 결과 공시가격이 309,000,000원 입니다. 네이버 부동산에 매물로 나와 있는 가격은 7억 정도 됩니다. 이런 경우 대체로 어느 정도에서 분양전환가격이 결정될까요?

윤덕성 · Accepted Answer

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공공임대 분양전환 시 가격산정의 기준은 가격산정 시점의 주변 시세입니다.공시지가는 시세보다 낮은 가격에 형성되며 시세는 호가가 아닌 실제 거래된 금액을 의미합니다.감사합니다.

anonymous · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다..2020년도 공시지가 현실화율은 실거래가의 50~70%이지만 점차 높아져서 2022년 공시지가 현실화율은 70%를 넘어섰습니다. 2023년에는 공시가격 현실화 계획을 수정하였고, 아래와 같이 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 인하하였습니다. 이에 따라 표준지는 2022년 71.4%에서 2023년에는 65.4%로 인하되었고, 표준주택은 2022년에는 57.9%에서 2023년에는 53.5%로, 공동주택공시가격은 아직 공시되지 않았으나 2020년 수준(69.0%)으로 인하될 것으로 예상됩니다.10년 임대 공공임대주택의 분양전환되는 기준은 의무임대기간이 종료된 시점의 감정평가금액 기준입니다. 분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 금액의 산술평균금액으로 산정하되, 감정평가업자의 선정은 공공주택시행규칙을 적적합니다.임대주택법 규정에 의하면 분양전환가격은 건설원가와 감정평가액을 산술평균한 가액으로 하고, 분양전환당시에 산정한 해당 주택가격 에서 임대기간중 김가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 하고 있습니다.

anonymous · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.10년공공임대주택이 분양전환될때는 감정평가금액을 기준으로 합니다. 인근시세등을 적극반영한 금액이라 보시면 됩니다.

임대한 · Answer

안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.1. 감정평가금액은 부동산 전문 감정사가 해당 부동산을 조사하여 산출한 것으로, 부동산의 실제 가치에 근거한 금액입니다. 반면, 공시가격은 해당 지역의 평균 매매가격을 기준으로 정해진 것으로, 부동산의 실제 가치보다는 대개 낮은 금액입니다.따라서, 부동산 거래 시에는 감정평가금액과 공시가격을 비교하여 실제 부동산의 가치를 파악하고 거래를 결정하는 것이 좋습니다. 또한, 감정평가금액과 공시가격에 차이가 있을 경우, 세금 등 부가 비용도 차이가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.2. 분양전환가격은 해당 분양사에 문의 하시는것이 맞다고 봅니다

박채훈 · Answer

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.감정평가액은 직전 3개월간의 실거래가와 주변 시세를 먼저 봅니다. 그런 거래가 없다면 감정평가법에 근거해서 감정가액을 잡습니다.감정평가액은 보통 시세에 거의 육박합니다. 감정평가액이 대출에 영향을 끼치기 때문에 시세정도로 생각하시면 됩니다.네이버에 나오는 7억은 호가로 보입니다.실제 거래된 가격으로 감평이 나온다고 생각하시고 거기에 80% 생각하시면 편하실 듯 합니다.분양전환에 내용은 각 공고별로 약간 상이할 수 있는 경우가 있으니 꼭 공고문을 확인해보세요^^

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 10년 공공임대 주택 분양전환의 경우 감정평가액은 공시지가에 영향을 거의 받지 않습니다.  이유는 인근 지역 아파트와 비교사례등을 통한 감정평가를 진행하며 감정평가 2곳의 평균을 기준으로 하기때문에 사실상 시세와 크게 차이가 없이 정해지는 경우가 많습니다.

박병윤 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.감정평가금액과 공시가격차이는 상대적으로 꽤나는 편입니다. - 답변 1 : 공시자격이 통상가격의 70-80% 정도로 예상하시면 됩니다.- 답변2 : 매물에 올라와있는 가격은 희망가격이지 실제 거래가격이 아닐 것으로 판단됩니다.  → 실거래 가격기준으로 확인하시기 바랍니다.   → 실거래가격의 70-80% 정도로 생각하시면 됩니다.감사합니다.