근저당있는 다가구 주택 계약시 최우선 변제권
현재 계약하려는 집이 다가구(총 두가구)에 매매 2억 3000만원, 근저당 1억 5600만원 이며 거의 갚지 않으셨고 공시지가는 1억 9000만원으로 나왔습니다.
근저당이 2015년에 걸려있어서 당시 우선변제금액인 보증금 2000만원으로 계약하기로 이야기를 나눴고 아마 먼저 들어와 계신 분도 저랑 비슷한 것 같은데 1. 나중에 경매로 팔릴 경우에 2000만원을 다 돌려 받을 확률이 높을까요? 2.몇년안에 매매하실 생각이 있으신 것 같은데 그럼 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요? 또한 계약 기간이 남아있더라도 새로운 새임대인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 바로 나가야하는건지 궁금합니다!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당이 2025년에 설정되어 있고 당시 우선변제금이 보증금 2천만 원으로 합의하셨다면 최우선변제금액에 해당하여 돌려받을 가능성이 큽니다.
확실히 2천만 원 전액을 돌려받을지 여부는 주택 경매 시 집 값, 경매 배당 순위, 다른 채권자 상황에 따라 달라져 확답을 드리기 어렵습니다.
감사합니다.
1명 평가현재 계약하려는 집이 다가구(총 두가구)에 매매 2억 3000만원, 근저당 1억 5600만원 이며 거의 갚지 않으셨고 공시지가는 1억 9000만원으로 나왔습니다.
근저당이 2015년에 걸려있어서 당시 우선변제금액인 보증금 2000만원으로 계약하기로 이야기를 나눴고 아마 먼저 들어와 계신 분도 저랑 비슷한 것 같은데 1. 나중에 경매로 팔릴 경우에 2000만원을 다 돌려 받을 확률이 높을까요? 2.몇년안에 매매하실 생각이 있으신 것 같은데 그럼 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요? 또한 계약 기간이 남아있더라도 새로운 새임대인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 바로 나가야하는건지 궁금합니다!
==> 임차주택에 경매처분되는 경우 최우선 변제금액은 "낙찰대금의 2분의 1 범위"내에서 최우선적으로 변제되는 금액입니다. 현재 시세가 23,000만원이라면 최우선 변제금액에 해당되는 금액을 되돌려 받는데 문제가 없어 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,네. 보증금 2,000만 원은 최우선변제 대상으로, 전입 + 확정일자만 잘 받으면 경매 시 거의 전액 회수 가능합니다
,아니요. 전입 + 확정일자 + 실거주 상태라면, 새 집주인도 보증금 반환 책임을 승계합니다
,불가능합니다
계약 기간 내에는 강제 퇴거 요구 불가하고계약 만료 시점에는 실거주 이유로 갱신 거절 가능합니다