묵시적갱신후 갱신전 3기연체 소급적용
상가임대중입니다
묵시적갱신전 임대료 3기연체 된적이 있습니다
근데 묵시적으로 갱신이 되었습니다 ( 만약 갱신후2년이지난시점 )다시 재계약시점이 온다면 갱신전 3기연체월세 소급적용 가능한가요? 재연장 불가 같은거요.묵시적 재계약후 시점 2년안에는 임대료 연체 없구요
상가 임대차 계약에서 묵시적 갱신과 관련하여, 묵시적 갱신이 되기 전의 임대료 연체가 새로운 계약에 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대한 질문을 주셨습니다. 이와 관련된 법적 내용을 설명드리겠습니다.
묵시적 갱신의 정의: 묵시적 갱신은 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 계속 상가를 사용하고 임대인이 이의를 제기하지 않는 경우, 기존 계약 조건 그대로 자동으로 갱신되는 것을 말합니다. 일반적으로 1년 단위로 갱신됩니다.
묵시적 갱신 전의 임대료 연체: 묵시적 갱신 전 임대료 3기 연체가 있었다고 하더라도, 묵시적 갱신이 이루어졌다면 기존 계약의 연체 기록은 새로운 갱신 계약에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 즉, 묵시적 갱신이 된 후에는 새로운 계약이 체결된 것으로 간주되며, 기존 연체 기록은 새로운 계약 기간에 소급 적용되지 않습니다.
묵시적 갱신 후의 상황: 묵시적 갱신 후 2년 동안 임대료 연체가 없었다면, 임대인은 묵시적 갱신 전의 연체를 이유로 계약을 해지하거나 재계약을 거부할 근거가 없습니다. 새로운 계약 기간 동안의 연체 여부가 중요한 기준이 됩니다.
재계약 시점: 묵시적 갱신 후 2년이 지난 시점에서 새로운 재계약을 논의하게 된다면, 그 시점에서의 임차인의 신용 상태, 임대료 납부 이력 등을 고려할 수 있습니다. 그러나 이는 임대인과 임차인 간의 협의 사항이며, 법적으로 묵시적 갱신 전의 연체를 근거로 자동으로 재계약을 거부할 수 있는 규정은 없습니다.
따라서, 묵시적 갱신 전의 임대료 3기 연체는 묵시적 갱신 후 새로운 계약에 직접적인 영향을 미치지 않으며, 재계약 여부는 임대인과 임차인 간의 협의에 따라 결정될 사항입니다.
상가임대중입니다
묵시적갱신전 임대료 3기연체 된적이 있습니다
근데 묵시적으로 갱신이 되었습니다 ( 만약 갱신후2년이지난시점 )다시 재계약시점이 온다면 갱신전 3기연체월세 소급적용 가능한가요? 재연장 불가 같은거요.묵시적 재계약후 시점 2년안에는 임대료 연체 없구요
==> 불가합니다. 3이 연체가 되었다면 임대인이 묵시적인 계약갱신 전까지 계약해제를 요청할 수는 있지만 묵시적인 계약갱신이 되었다면 이러한 권리행사는 불가합니다.
판례(대법원 2021.5.13 선고 2020다255429 판결)에 의하면 "임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다" 라고 밝혀으므로 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하는 연체가 있는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
상가 임대료를 3기이상 계속 연체했을경우 임대인이 재계약을 거절 할수 있다고 합니다
10년 동안 계약갱신청구권도 거절할수가 있다고는 합니다
그래도 협의를 잘해보시거나 혹시 모르니 관할구청에 있는 임대차부쟁조정위원회에 법률에대해서 자문을 구해보시기 바랍니다
당해 계약 이전의 연체 사실을 근거로 갱신을 거절할 수는 없을 것으로 보입니다.
분쟁이 있을 경우 법률적 판단은 다를 수 있다는 답변을 드렸으나.
최근 확인한 바 상가임대차에서 갱신전전이라 할지라도 3기의 연체 기록만으로 임대인은 해당 사유로 향후 갱신계약을 거절할 수 있다고 합니다.
다소 부담스럽지만 임대인의 거절이 가능하니 참고하세요
(수정 240710)