상가임대차 보호법 재계약시 계약기간 변경 가능한가요?
현재 임차인으로 자영업 중 입니다. 계약갱신청구권 10년이 되지 않아 (7년 경과) 갱신요구권이 있습니다.
환산보증금도 서울기준 9억이 넘지않아 5%의 증감 제한도 걸려있습니다.
지금까지 3년+2년+2년 계약을 해왔고, 묵시적 계약없이 매번 계약서를 작성해왔습니다.
그런데 임대인이 1년에 한번씩 임대료를 5%씩 올리겠다며 올해부터 1년계약을 하자고 합니다.
만약 2년 계약을 할 경우에는 계약서 특약조항으로 1년 후에 또다시 5%를 추가 인상하는 조항을 넣겠다고 합니다.
우선,
상임법 10조 3항 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
의 조항에 따라 전 계약과 동일한 조건인 2년을 요구할수 있는것 아닌가요?
아니라면 무조건 1년마다 계약을 해야하며 임대료 인상을 들어주어야만 하는 것인가요?
혹은 지난번 계약이 2년이었기 때문에 이번에도 2년 계약을 요구하고, 1년마다 인상하는 조항은 임차인인 제가 거부하더라도 임대인은 한번의 계약안에서 연별로 5%+5%= 총 10%를 인상하는 것이기에 불가능한 계약인가요?
임차인인 저는 5% 인상 후 2년 계약을 원하고 있는 입장입니다.
답변 부탁드리도록 하겠습니다.
감사합니다
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가임대차에서 계약기간은 서로간 합의하여 정하는게 일반적입니다. 만약 정함이 없는 경우는 1년으로 보기 때문에 사실상 2년 계약연장을 강제하기는 어려울수 있어보입니다. 만약 2년 계약을 하되 1년마다 5%인상 특약이 있다면 이도 법적 문제가 되지 않기 때문에 사실상 1년마다 임대료인상은 피하기 어려울수 있습니다. 결국에는 특약없이 2년 계약을 유도하셔야 하나, 강제하기는 어려워 보입니다 .
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
상가임대차보호법에 따르면, 계약갱신 요구시 계약기간은 당사자간 합의에 따라야 합니다. 만약 합의가 이루어지지 않는다면, 상임법상 갱신되는 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 따라서, 최초 계약한 2년 계약을 주장할 수 있습니다.
그러나, 임대인이 매년 임대료를 5%씩 올리겠다며 1년 계약을 요구하는 경우, 이에 대한 합의가 필요합니다. 만약 2년 계약을 할 경우에도, 계약서 특약조항으로 1년 후에 또다시 5%를 추가 인상하는 조항을 넣는 것은 임대인과의 합의에 따라 결정됩니다.
상임법 10조 3항에 따라, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보아, 전 계약과 동일한 조건인 2년을 요구할 수 있습니다. 그러나, 이는 임대인과의 합의에 따라 달라질 수 있습니다.
