전세계약서 특약실효성 질문입니다
광주광역시에 있는 8년전세 오피스텔인데 현재상황은원래는 매년 4월마다 명의변경 기간에만 입주할수 있었습니다
8년전세이기때문에 집주인은 건설회사이며, 세입자는 명의변경으로 들어올수 있었고,
21년4월29일에 첫 입주를 시작해서
의무거주기간인 4년후인 25년4월29일에는 뒷 세입자를 안구하고 나가도 됩니다.
그리고 원래는 그전에 나가려면 세입자를 구하거나, 위약금을 내고 나갈수 있었습니다.
현재, 명의변경기간은 사라져 언제든지 뒷 세입자를 구하면 나갈수 있는데, 위약금 내고 나가는것이 불가능해졌습니다.
허나 계약서를 살펴보니
*특약* 에 써져있는곳에
“임차인” 이 제 10조의 규정을 위반하여 본 계약이 해제 또는 해지되거나 임대차 계약기준 중 “임차인”의 사유로 해지를 요청하는 경우에는 “임차인” 은 “임대사업자” 에게 위약금으로 임대보증금을 5% 이율에 따라 계약기간 동안의 임대료로 산정한 금액과 약정 월 임대료의 계약기간분에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 100분 10을 배상한다.
라고 써져있는데 이조항을 참고해서 위약금 내고 나가는것이 가능할지, 만약 가능하다했을때 회사에서 안됩니다 했을 시 뭐라고 설명해야 할지 궁금합니다.
현재 보증금은 1억6900, 월 임대료는 5만원이고
계약기간은 2022.4.29~2025.4.29 입니다
제가 계산한 위약금은 60만원 언저리인데 맞는지도 궁금합니다
나가려는 목적은 그냥 아파트로 이사입니다 계약조항 위반같은건 하지 않았습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
우선, 특약의 법적 효력에 대해서는, 특약이 주택임대차보호법 등 관련 법률에 위배되지 않는 한 유효합니다. 그러나 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없을 수 있으며, 갱신요구권 등 법에서 보장하는 권리를 제한하는 특약은 무효일 수 있습니다.
위약금 계산 방법에 대해서는, 계약서에 명시된 계산 방식을 따르시면 됩니다. 계약서에 따르면, 위약금은 임대보증금의 5% 이율에 따라 계산한 금액과 약정 월 임대료의 계약기간분에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 10%로 산정한다고 되어 있습니다.
계산해보면, 임대보증금 1억 6900만원의 5%는 845만원이고, 월 임대료 5만원을 36개월(3년)로 계산하면 180만원입니다. 이 두 금액을 합하면 1025만원이 되며, 여기에 10%를 적용하면 위약금은 약 102만 5천원이 됩니다.
따라서 계산하신 60만원 언저리와는 차이가 있습니다. 계약서의 특약 조항에 따라 정확한 금액을 다시 계산해 보시는 것이 좋겠습니다. 만약 회사에서 위약금 지불이 불가능하다고 할 경우, 계약서에 명시된 특약 조항과 관련 법률을 근거로 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.