가계약금 후 다세대주택 매매 거래시 특약사항
하나의 방에 전등이 안들어와서 이렇게 특약문구를 수정했는데 전기자체의 문제인지에 대해 법조항에 6개월이라고 되어있기 때문에 특약사항에는 따로 기재를 안해도 괜찮고 전등만 교체 하는 것처럼 부동산쪽에서 얘기했다는데 저렇게 기재해놓아도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
해당 특약 문구처럼 전등 불량 사실을 명시적으로 고지하고 단순 전등 교체 수준임을 전제로 합의했다면 계약상 문제는 크지 않지만, 실제 원인이 전기배선·누전 등 구조적 하자일 경우에는 민법상 하자담보책임(인도 후 6개월)을 특약으로 완전히 배제하기는 어려워 매수인이 책임을 물을 수 있으므로, “전등 자체 불량으로 확인되었음” 정도는 특약에 더 명확히 적어두는 것이 분쟁 예방에 안전합니다.
하나의 방에 전등이 안들어와서 이렇게 특약문구를 수정했는데 전기자체의 문제인지에 대해 법조항에 6개월이라고 되어있기 때문에 특약사항에는 따로 기재를 안해도 괜찮고 전등만 교체 하는 것처럼 부동산쪽에서 얘기했다는데 저렇게 기재해놓아도 문제가 없을까요?
===> 매도인이 고장난 전등을 교체하기로 한 경우 이를 준수해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
매매계약서 특약의 경우 매도자와 매수인이 협의를 통해서 합의가 된 사항이 특약사항에 기재가 될 수 있습니다.
즉 전등에 대한 부분을 전기하자 부분인지 단순히 전등만 갈면 되는지 확인을 하고 또한 그러한 부분으로 집을 확인을 하고 매매가액에 적용이 되었는지 등을 확인을 해서 매도인과 매수인간에 합의하에 특약을 넣을 수 있고 6개월 하자담보의 경우 배관 등 대수선에 해당이 되는 큰 수리일 경우는 법적으로 6개월 하자담보책임을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요.
전등을 교체하기로 했다면 특약사항에 기재 해 놓는게 좋습니다. 하자담보책임은 말씀하신데로 안 날로부터 6개월 이내인데요. 정확히 한다면 전등교체에도 등이 안 들어온다면 전기공사까지 임대인이 해 준다고 특약에 해 놓는것이 좋긴 합니다. 특약에 없더라도 민법상 주장할수 있는 법이고 임대인의 의무 중 임차인이 사용수익하는데 문제가 없게끔 해 줘야 하는 의무도 있으니 임대인이 해 줘야 할 것입니다. 안해주는 임대인은 많지 않을것 같긴 하네요. 등을 교체해도 안된다면 전기공사요청을 하시고 임대인측에서 안 해준다면 주택임대차분쟁조정위원회 등을 통해 해결을 진행하시는 순으로 생각하시면 되겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 위 사항대로 진행해도 무방해보입니다.
큰 문제 없이 진행 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
방 1개 전기 미작동 부분(전등, 배선, 스위치, 분전반 등 포함)에 대해
매도인은 잔금 지급 전까지 정상 사용이 가능하도록 수리하여 매수인에게 인도한다
이런 특약이 좋을수 있습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
현재 작성된 특약 사항은 매수인에게 유리하고, 법적으로도 별다른 문제가 없어 보입니다. 전등 교체 관련 문구를 넣으신 점도 아주 적절한 선택입니다. 단순히 전구만 교체하는 게 아니라, 전등이 정상적으로 작동하도록 해야 한다는 의미가 담겨 있기 때문입니다.
만약 전구를 새로 끼웠는데도 불이 들어오지 않는다면, 이는 전기 계통에 하자가 있다고 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 특약 3번의 매도인 하자담보책임 조항에 따라, 매도인이 수리 비용을 부담해야 합니다.
부동산 쪽에서도 이야기했듯 민법상 하자담보책임은 기본적으로 인정되지만, 소모품 여부를 두고 분쟁이 자주 발생하는 편입니다. 그러나 이번처럼 특약 1번에 전등 교체를 명시하고, 3번에 담보책임까지 확실하게 명확히 해두면, 나중에 전기 배선 등 추가 문제가 발견되더라도 매수인이 수리 요구나 비용 청구를 당당하게 할 수 있습니다.
즉, 현재 특약 문구는 매수인의 권리를 충분히 보호해주고 있으니, 그대로 진행하셔도 괜찮습니다. 다만, 전등을 교체했다면 잔금 지급 전 반드시 정상적으로 작동하는지 한 번 더 확인해 보시길 권해드립니다.
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