관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
관리처분계획이 빨리 통과돼야 사업이 속도를 내는데, 이게 지연되면 추가 비용이 발생한다고 해서 걱정이 되네요 ㅠㅠ 특히 요즘 금리가 오르면서 이자 부담도 커지고, 공사비도 계속 올라가는 상황이라서요 ㅎㅎ 조합원 분담금이 늘어나는 구조를 제대로 이해하고 싶어요. ㅋㅋ 관리처분인가가 늦어지면 구체적으로 어떤 경로로 추가 분담금이 발생하는지, 그리고 실제 사례에서는 분담금이 어느 정도까지 늘어난 경우가 있었는지도 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발, 재건축 사업에서 조합원 분담금이 늘어나는 경우의 수는 매우 많습니다. 보통 관리처분인가 이후에는 실제 이주 및 공사 착공을 진행하는 단계이기에 개발사업 과정에서는 어느정도 개발사업 진행단계가 높아진 단계로 볼수 있어 질문처럼 이야기 할수 있지만, 착공을 시작해도 실제 공사를 진행하는 과정에서도 최근처럼 물가상승등이 나타나거나, 개발과정에서 시공사 부도, 그외 다른 요인에 따라 공사가 지연되는 경우에는 조합원 분담금은 크게 늘어날 가능성이 있습니다. 즉, 사업과정별로 모두 리스크는 있고, 발생하는 문제에 따른 분담금상승 범위도 개발사업별로 각각 다르기에 어느정도라는 평균치를 말하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
도시 및 주거환경정비법에 따르면 분양신청을 하지않은 토지등소유자인 현금청산자에 관리처분계획 인가를 받은날의 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산해야 하는데, 재개발사업에서 법무법인과 감정평가법인등이 토지등소유자로부터 소송 위임을 받아서 20%의 고리로 이자 수익을 챙겨 사업에서 빠져나가는 경우가 많다보니 문제가 되고 있는데, 감정평가 법인에서 감정평가 금액을 일부러 높게 제시하여 타결을 지연시키고 사업이 지연되면 될 수록 이자가 늘어나서 분담금이 올라가게 되지만, 현금청산자들은 자신이 보유한 토지와 건물을 계속 사용하여 수익을 올리다 보니 조합원들만 피해를 보게 되는 상황이 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발·재건축에서 관리처분계획 인가는 사실상 사업의 속도를 결정짓는 핵심 포인트입니다
이게 지연되면 조합원 분담금이 늘어나는 구조는 꽤 현실적인 문제입니다
관리처분계획 인가가 늦어져서 발생하는 비용은 이자 부담이 커집니다
사업 진행이 지연되면 그만큼 이자를 더 오랫동안 납부해야 합니다.
특히 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 이자가 눈덩이처럼 불어나고 시공사와의 계약 시점보다 공사 착공이 늦어지면, 원자재비나 인건비가 올라간 만큼 추가 계약금을 요구받을 수 있습니다
표준건축비도 주기적으로 조정되기 때문에, 인가가 지연되면 기존 예상보다 훨씬 더 높은 건축비 기준이 적용됩니다
실제 사례로 본 조합원 분담금 증가
서울 강남 모 재건축 단지: 관리처분계획 인가가 1년 반 늦어지면서, 조합원 1인당 분담금이 약 1억 5천만 원 이상 증가했고
경기 모 재개발 구역: 인가 지연 + 공사비 상승으로 총 사업비가 300억 이상 추가 발생, 조합원당 3,000~5,000만 원 증가한 사례가 있었다고 합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
조합원 입장에서는 관리처분계획 인가 지연이 얼마나 치명적인지 감이 잘 안 올 수 있는데, 실제로 이게 늦어지면 분담금이 꽤 크게 늘어날 가능성이 있습니다. 구조를 쉽게 정리해드릴게요.
관리처분계획 인가 지연 → 조합원 분담금 증가 경로금융비용 증가 (이자 부담)
재개발·재건축 조합은 사업비용을 위해 PF 대출이나 사업비 대출을 받죠.
근데 관리처분계획이 인가돼야 이주비 대출이나 추가 사업비 대출도 원활하게 집행됩니다.
이게 지연되면 기존 대출에 대한 이자가 계속 발생해요.
특히 요즘처럼 금리가 5~7% 이상인 상황에선 매달 이자 비용만 수십억씩 나가고, 결국 이게 조합원 분담금에 포함됩니다.공사비 인상 리스크
관리처분계획 통과 이후 이주·철거하고 착공 들어가는데, 이게 늦어지면 공사비 단가가 오를 가능성이 커요.
요즘은 자재비, 인건비가1~2년 새 20%이상 오르는 겨우도 많거든요. 이렇게 되면 그 차액이 고스란히 조합원 분담금으로 전가됩니다.기간 손실로 인한 추가 비용
핵심 정리
지연되는 기간 동안 조합 운영비, 변호사·감정평가비·설계비 등 사업비가 계속 발생해요.
이것도 결국 나중에 총 사업비에 포함돼서 분담금에 영향을 줍니다.관리처분계획 인가 지연 = 사업비 증가
증가한 사업비는 결국 조합원 분담금으로 환산
요즘 같은 금리·공사비 상승기엔 6개월 1년 지연만으로도 1억 원 가까이 올라갈 가능성 충분
조합원 입장에서는 관리처분계획 빨리 통과시키는 게 가장 확실한 비용 절감 방법이에요.
특히 요즘처럼 금리가 높은 시기엔 시간=돈입니다. 참고하세요!안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
관리처분계획이 늦어지면 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다.
관리처분계획이 지연되면 공사비가 상승하고 금융비용이 증가하여 사업비가 늘어날 수 있습니다.
이러한 비용 증가는 조합원 추가 분담금이 늘어날 수 밖에 없습니다.
감사합니다.
안암2구역 재개발 : 이 단지에서는 사업비 증가로 인해 비례율리 급락했으며 조합원들은 평균 1억 정도의 추가 분담금을 예상하고 있음.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
관리처분계획인가가 늦어지게 되면 금융비용, 이자, 인건비 등 사업비가 증가하기 때문어 조합원 분담금이 늘어날 수 밖에 없습니다.
조합원아파트가 위험한 이유가 바로 조합원분담금의 증가때문입니다.
관리처분계획이 빨리 통과돼야 사업이 속도를 내는데, 이게 지연되면 추가 비용이 발생한다고 해서 걱정이 되네요 ㅠㅠ 특히 요즘 금리가 오르면서 이자 부담도 커지고, 공사비도 계속 올라가는 상황이라서요 ㅎㅎ 조합원 분담금이 늘어나는 구조를 제대로 이해하고 싶어요. ㅋㅋ 관리처분인가가 늦어지면 구체적으로 어떤 경로로 추가 분담금이 발생하는지, 그리고 실제 사례에서는 분담금이 어느 정도까지 늘어난 경우가 있었는지도 알고 싶습니다.
==> 통상 재개발사업은 다른 금융기관에서 돈을 차입해서 진행하는 만큼 사업기간이 늦어지면 질수록 이자부담 등이 추가되어 사업비가 추가될 수 밖에 없는 구조입니다.
