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근저당 담보 설정 되어 있는 집 가압류 들어올수 있습니까
근저당 설정 담보 되어 있는 집 가압류 들어올수
있습니까?전문가님 답변 부탁드립니다
근저당 설정 되어 있는 집 가압류 들어올수있나요?답변 부탁드립니다
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 윤다솜 변호사입니다.
1.가압류가 들어올 수 있는 이유 (권리의 독립성)
등기부등본에 은행 대출 등으로 인한 '근저당'이 기존에 설정되어 있더라도, 다른 채권자(돈을 받을 권리가 있는 사람이나 기관)의 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 채권자는 집주인에게 받을 돈(대여금, 물품대금, 손해배상금 등)이 있다는 사실만 법원에 소명하면, 그 집에 기존 빚(근저당)이 얼마가 있든 상관없이 가압류를 신청할 수 있고 법원은 이를 받아들여 등기부등본에 기재해 줍니다.
즉 문의하신 근저당권이 설정된 이후에도 후순위 가압류 등은 가능합니다.
2. 하지만 돈을 받는 '순서(우선권)'는 다릅니다.
해당 근저당 이후에 설정되는 가압류는 근저당이 걸린 채권이 먼저 변제 받고 나서 나머지에 대해서 후순위로 배당받을 수 있습니다.
가압류가 들어올 수는 있지만, 법적인 힘의 크기와 순서는 다릅니다. 이 집이 만약 경매로 넘어가게 된다면 먼저 설정된 '근저당'이 '가압류'보다 배당의 우선권(선순위)을 가집니다.
(1)경매 낙찰 시: 낙찰 대금에서 근저당권자(은행 등)가 먼저 자신의 돈을 전부 빼갑니다.
(2)그 이후에 남은 잉여 자금이 있을 때만 후순위인 가압류를 건 채권자가 남은 돈을 나누어 가질 수 있습니다.
3. 남는 돈이 없어도 가압류를 거는 이유 (실무적 목적)
만약 집값이 5억 원인데 기존 근저당(대출)이 5억 원이라면, 가압류를 건 채권자는 경매를 넘겨도 배당받을 돈이 1원도 없습니다(이를 '무잉여'라고 합니다).
하지만 채권자들이 굳이 돈과 시간을 들여 가압류를 거는 이유는 다음과 같습니다.
(1)처분 금지: 집주인이 집을 다른 사람에게 마음대로 팔아버리지 못하게 발을 묶어두는 효과가 있습니다.
(2)심리적 압박: 등기부등본이 지저분해지면 전/월세 세입자를 새로 구하거나 추가 대출을 받기 어려워지므로, 집주인이 스스로 돈을 갚도록 압박하기 위한 수단으로 매우 자주 쓰입니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
근저당권 설정 여부와 관계없이 가압류를 진행하는 것은 가능하며 다만 해당 가압류채권자가 근저당에 우선하는 권리를 주장할 수 없을 뿐입니다. 추후 본안소송 확정 시 경매 역시 가압류 채권자가 신청할 수 있으며 상술한 바와 같이 배당에서의 우선순위문제입니다. 이상입니다.