요즘신축아파트들이 분양이 잘되지 않는것
요즘 신축되는 아파트들이 분양이 잘되지 않는거 같습니다
할인분양. 현금지원. 이런광고들을 대대적으로 하고 하고있는데 엄청난 돈을 들여서 지어놓고 할아분양을 하면 적자가
아닌가요? 왜이렇게 하는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아파트 건설을 진행하는 경우 건설사는 대부분의 자금을 부동산 pf등의 대출을 통해 조달하게 됩니다. 그리고 분양을 통해 자금을 일부 회수하고 완공후 잔금을 받아 모든 대출을 상환하고 수익을 얻게 됩니다, 문제는 미분양이 발생하게 되면 자금회수가 어려워지고 그에 따라 대출에 따른 이자부담이 지속적으로 커지게 됩니다. 그에 따라 빠른 분양물량 처리가 약간의 손실이 발생하더라도 건설사에게는 추가적인 이자비용이 발생하되지 않기 때문에 질문처럼 할인분양을 해서라도 물량을 털려고 합니다,
그리고 일반적인 분양에 대해서는 건설사는 총 분양물량의 70%가 손익분기점으로 보는게 일반적이기 때문에 사실상 미분양이 전체물량에 30%을 초과하지 않으면 실질적인 손실로 이어지지는 않는다고 알고 있습니다.
할인 분양을 해서 적자가 나더라도 미분양으로 나둬서 회사가 망하는 거보다는 나으니까 할인 분양을 하는 것입니다.
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안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
분양시장도 양극화가 진행되는 곳 같습니다. 입지가 좋고 인기가 많은 곳은 청약 경쟁률이 높으며, 입지가 떨어지는 곳은 미분양이 나고 있는 것 같습니다.
인터넷을 통한 정보가 빠르게 전파되어 인기 있는 지역은 더욱 인기가 있고 인기가 없는 지역은 더욱 인기가 없어지고 있어서 이러한 현상이 나타나는 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
우리나라의 재개발, 재건축시 건설사의 돈(대규모의 돈을 마련하기 힘듦)으로 건축을 하지 않고 은행에 대규모대출(PF대출)을 이용하여 아파트를 건설합니다. 그리고 pF대출을 상환할 수 있는 정도의 분양이 되면 PF대출금을 모두 상환하게 됩니다. 분양이 빨리 많이 될 수록 수익률이 좋아지고 Pf대출도 빨리 상환을 할 수 있습니다.
PF대출이 대규모대출이기때문에 이자도 상당하기 때문에 건설사에서는 빨리 상환하기를 원합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근분양하는 아파트들은 부동산시장이 좋았던 이전에 이미 기획되어 어느정도 추진되었던 공사들로서 중단을 하기 힘들어 어쩔 수 없이 진행하고 있는 공사가 많습니다. 건설사는 대규모의 택지를 매입하고 공사를 추진하는 과정에서 브릿지 론에서 PF로 이어지는 대출을 하게되는데 결국 분양하고 아파트를 구매한 사람들로부터 받은 돈으로 공사비와 대출금 등을 상환해야 하는데 미분양이 되면 상환이 어려워지면서 이자를 물게됩니다. 규모가 큰만큼 이자 부담도 상당하므로 애초 계획한 금액이 아닌 할인 분양으로라도 매출 실적을 만들어 지연이자 부담을 줄이려는 의도로 각종 인센티브와 할인분양까지 실시하는 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
고금리의 장기화, 정부의 규제, 대출 규제 등으로 매수세 가 없다보니 부동산 침체기에 들어 서게 되었습니다.
건설자 입장에서 건설원가 올라가니 고분양가로 분양을 하니 매수자 입장에서도 대출 이자에 대한 부담등으로
매수를 꺼리다 보니 이러한 현상이 나타나고 있는 것입니다. 건설업체는 분양을 다 못시키면 기존 대출에 대한 상환이 어렵게 되면 건설업체 자체가 부도가 날 수도 있기 때문에 분양을 무조건 시키기 위해 온 힘을 쏟고 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
지방의 미분양아파트는 여러가지 경영란으로 인한 자금란으로 미분양분을 해결하기 위한 여러 가지 홍보활동을 하게 됩니다
건설회사에서 미분양 사태는 최대한 경영위기입니다
따라서 부도위기나 적자폭을 최대한 감소시키기위한 골육책으로 잘 처리되기를 기윈할 뿐입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산경기가 안좋고 분양가도 높아서 분양받은 사람들이 포기를 하거나 미분양때문입니다
특히 지방이 미분양이 심해서 건설사들이 힘들고 부도가 나는 경우도 있습니다
할인을 해서라도 분양을 해야 하는 상황이라 여러방법을 쓰고 있는겁니다
서울이나 수도권은 미분양분들이 최근에는 다소진이 된거로 알고 있습니다
지방도 빨리 해결이 됐으면 합니다