건축물 대장 상에는 용적률에 포함되지 않는다고 되어 있는데 옥탑방으로 사용 시 세금이 궁금합니다.

Question

지층,1~2층인 단독 주택인데 옥탑방을 사용 중에 있습니다. 건축물대장상에는 용적률에 포함되지 않는다고 되어 있는데 매매 시 옥탑방이 주택으로 인정된다면 세금이 궁금합니다. 1 가구 2 주택이 되는 지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

세법은 공부상 기재보다 실제 사용 현황을 우선하는 실질과세 원칙을 따르므로 옥탑방 취사 시설과 바닥 난방 등 독립된 주거 시설이 있따면 건축물대장과 상관없이 주택으로 간주합니다. 동일 지번 내 단독주택의 옥탑방은 별개의 주택이 아니라 기존 주택의 면적 확장으로 보므로 옥탑방 사용만으로 1가구 2주택자가 되지는 않습니다. 옥탑방이 주택 면적에 합산되어 전체 실거래가가 12억원을 초과할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택이 줄어들거나 고가주택 기준으로 과세될 수 있습니다. 옥탑방을 주택으로 간주했을 때 전체 층수가 3층을 초과하게 되면 단독 주택이 아닌 다세대주택으로 분류되어 세율이나 공시가격 산정 방식이 달라질 위험이 있습니다. 대처방안으로 매매 시 세금 마찰을 피하기 위해 미리 전문 세무사를 통해 비과세 요건 유지 여부를 확인해야 하며 필요시 주거 시설을 철거하여 공부상 용도인 창고 등으로 원상복구 하는 것도 검토해야 합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

단독 다가구면 해당 건물 하나가 1주택으로 간주됩니다.

그리고 대한민국에 있는 옥탑방은 전부 위반 불법건축물로 주택으로 인정되지 않습니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

건축물대장에 용적률에 포함되지 않음 이라고 적혀 있어도 옥탑이 주거용으로 사용되면 1주택 내에서 층수, 형태가 바뀌어 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과에 영향을 줄 수 있습니다.

실질로 주거용인지가 핵심이라 생각하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

옥탑방이 건축물대장에서 용적률에 포함되지 않는다고 하더라도 실거주용으로 사용중이고 매매를 하게 된다면 1가구 2주택으로 간주되실 가능성이 높습니다