부동산 매매 계약 전 소유권이전청구권가등기 질문

Question

매도자가 lh 분양 공공임대 후 분양전환 아파트를 분양시점이 되어lh에게 매도 후 저에게 다시 매도하는 거래를 진행중입니다.어제자로 lh에게 등기 받았다고 연락을 받았고 오늘 계약 진행하려고 등기부등본을 확인해보니 소유권이전청구권가등기가 걸려있길래 부동산에 물어보니부동산에서 매도인에 lh에게 매도할 때 필요한 자금을 빌려줬고 그로인해 본인이름을 걸어둔거라고 합니다.잔금 시 해당 부분은 다 말소될꺼라 걱정하지 말라고 하였으나이 부분 은행대출 진행 시 문제 안될까요?계약서에 잔금시 가등기 말소된다는 내용도 다 들어가고 대출하는데 문제될꺼 없다는 식으로 나오는데잔금시까지 3주밖에 안남은 시점에서 대출에 문제가 생길까 불안합니다.대출상담사에게 물어보니 가등기가 걸려있으면 은행대출 심사자체가 안된다고하고부동산에서는 문제없다는 식입니다...누가 맞는말인건가요..??

고경훈 · Accepted Answer

부동산에서 매도인에 lh에게 매도할 때 필요한 자금을 빌려줬고 그로인해 본인이름을 걸어둔거라고 합니다.

잔금 시 해당 부분은 다 말소될꺼라 걱정하지 말라고 하였으나

이 부분 은행대출 진행 시 문제 안될까요?

계약서에 잔금시 가등기 말소된다는 내용도 다 들어가고 대출하는데 문제될꺼 없다는 식으로 나오는데

잔금시까지 3주밖에 안남은 시점에서 대출에 문제가 생길까 불안합니다.

대출상담사에게 물어보니 가등기가 걸려있으면 은행대출 심사자체가 안된다고하고

부동산에서는 문제없다는 식입니다..

====> 현재 상황에서 동일한 날자에 소유권이전을 한 후 매매에약을 한 것으로 보입니다. 이러한 부동산을 매도하는 경우 가등기권자의 동의를 받아야 하는 사항입니다. 그렇지 않은 경우 매매계약을 하여도 기존 설정된 소유권이전 가등기가 우선입니다. 동일한 사람이 가등기를 설정하였다면 문제가 되지 않지만 가등기설정권자에게 확인이 필요합니다

구자균 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 lh에서 분양전환 받은 걸 바로 매도한다는 내용으로 보입니다.일반적인 가등기가 아닌, 특수한 경우로 보이니계약서 특약상 주택담보대출 반려 시 계약금 반환조건을 거시고, 은행에 신청하시면 됩니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서에 잔금일 전까지 가등기 말소를 명시해야 합니다가등기 말소가 확인된 이후에 대출이 실행되도록 계약 조건을 맞춰야 합니다은행에 잔금일 당일 등기부 등본상 가등기 말소 후 근저당 설정 조건으로 협의 가능성 문의 해야 합니다가능하면 사전승인(사전심사) 후 실행일 조건부 대출 약정 방식으로 진행이 되는지 확인해야 합니다은행의 말이 맞습니다가등기 존재 시점에서는 대출 심사 자체가 불가하므로 잔금일 전에 가등기가 말소되어야 하고, 그게 확인되어야 대출이 가능합니다말소 시점을 계약서에 명확히 넣고, 은행과도 실행 시점 협의를 반드시 하시기 바랍니다부동산과 이러한 협의를 다시해서 해결을 하시기 바랍니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.가등기가 되어 있다면 등기부상 권리관계가 불완전한 상태입니다. 금융기관 입장에서는 이 가등기가 대출 실행 시 담보물건의 권리를 위협할 수 잇다고 판단할 수 있습니다.가장 정확한 것은 현재 등기부등본을 은행에 제출하고 잔금 전 말소될 예정인 가등기 명시한 상태로 사전 심사를 받는 것이 좋을 듯합니다.계약서에 잔금 전 가등기 말소를 기재하시면 법적 효력이 있는 특약으로 안전하게 거래하실 수 있습니다.감사합니다.