대항력에서 점유의 기준을 알고 싶습니다.

Question

안녕하세요. HUG 전세자금대출로 전세를 살고 곧 만기를 앞두고 있습니다. (전세보증보험도 들어있는 상태)

12월 초에 전세 만기고 1월 초에 아기가 나올 예정이라 넘어갈 집을 구해둔 상태구요. 이제 이사 준비 중에 임대인이 집을 매매로 판다고 해서 부동산 보러 사람들이 보러오고 매수 희망자가 생겼습니다.

근데 여기서 문제가 하나 생겼습니다.

매수자가 1월 말에 들어와야 한다고 해요. 그래서 저희보고 전세대출을 2달 연장할 수 없냐고 여쭤보는데 저희는 무조건 전세만기 일자에 나갈 수 밖에 없는 상황입니다. (이미 넘어갈 집도 있고 아기 낳고 한달도 안돼서 이사가는건 어렵다 생각이 들어서요)

이런 상황에서...

1. 전세대출 연장이 가능하다고 하면, 점유를 계속 유지해야 할까요?

2. 전입은 유지돼있을텐데 수술 입원, 그리고 조리원, 그리고 이후에 산후조리를 처갓집에서 해야하기 때문에 실질적인 세대주(대출 명의자)인 와이프가 부재가 될 수 있는 상황입니다. 이런 상황이면 점유 상실이 되나요?

3. 가령 대출을 연장한다고 했을때, 전입은 유지한채로 미리 가전이나 침대 등을 미리 넘어갈 집에 옮겨둔다던가 이래도 점유가 유지되나요?

- 어디까지 남겨둬야 점유가 유지되나요?

4. 혹시 이러한 상황에서 현명하게 해결할 수 있는 방법이 없을까요? 매수자의 입주 시기를 맞추기 위해 대출을 연장하더라도 저희가 점유 유지가 어려울 것 같은데... 이와같이 진행한다고 하면 사실상 세입자가 점유를 상실하는 상황이기 때문에 세입자만 리스크지는 상황으로 이해가 돼서요.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

출산·조리원으로 일시적으로 비워도 괜찮지만,짐을 옮기거나 열쇠를 넘기면 점유 상실로 보아 대항력 및 보증금 보호, 대출조건 모두 위태로워 집니다

따라서 만기일까지는 전입+점유 상태를 유지하고 짐은 되도록 그대로 두는 것이 가장 현명 방법입니다

Answer 2

1. 전세대출 연장이 가능하다고 하면, 점유를 계속 유지해야 할까요?

==> 네 그렇습니다. 보증금을 받을 때 까지 주임법 상 대항력을 유지해야 합니다

2. 전입은 유지돼있을텐데 수술 입원, 그리고 조리원, 그리고 이후에 산후조리를 처갓집에서 해야하기 때문에 실질적인 세대주(대출 명의자)인 와이프가 부재가 될 수 있는 상황입니다. 이런 상황이면 점유 상실이 되나요?

==> 주민등록상 전입신고가 되어 있어야 하고, 키를 임대인에게 넘겨주지 않는다면 대항력이 유지됩니다.

3. 가령 대출을 연장한다고 했을때, 전입은 유지한채로 미리 가전이나 침대 등을 미리 넘어갈 집에 옮겨둔다던가 이래도 점유가 유지되나요?

- 어디까지 남겨둬야 점유가 유지되나요?

==> 두번째 답변 조건을 충족하는 경우 점유연장이 가능합니다.

4. 혹시 이러한 상황에서 현명하게 해결할 수 있는 방법이 없을까요? 매수자의 입주 시기를 맞추기 위해 대출을 연장하더라도 저희가 점유 유지가 어려울 것 같은데... 이와같이 진행한다고 하면 사실상 세입자가 점유를 상실하는 상황이기 때문에 세입자만 리스크지는 상황으로 이해가 돼서요.

===> 상기 두번째 방법으로 진행하심이 적절합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

대항력은 임차인이 점유와 주민등록을 마치는 순간 발생하며 그 익일 0시 부터 신규 임대인 등 제3자에게 효력이 생깁니다. 점유란 단순히 집에 물건만 두는 것이 아니라 실제로 주거 공간을 사용, 수익하는 상태를 말합니다.

점유 상실은 임차인이 실제 거주를 하지 않거나 실질적으로 임대를 포기하는 행위 예를 들어 전입 사실은 남아 있지만 집을 비워 두고 있으면 문제가 될 수 있습니다.

출산, 입원, 산후조리 등으로 인해 임차인이 일시적으로 집을 비워도 전입신고가 유지되고 인도 상태가 유지된다면 점유 상실로 보지 않는 경우가 많습니다.

중요한 것은 대항력 보호를 위해서는 임차인이 실질적 점유를 유지한다는 인식이 필요하며 직접 거주하지 않더라도 가족 등 직잔접 점유에 의해 점유가 인정될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

대항력을 지키기 위해서는 전입신고와 점유의 조건이 있을 수 있는데 전입신고를 유지한 채 점유의 기준으로는 대법원 판례에 의하면 주거의 흔적 쓰레기 및 개인 물품만 있어도 점유로 인정을 한다는 판례가 있기 때문에 짐을 일부 놓아 두셔도 점유로 인정을 받을 수 있으리라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 보증금 전액반환전까지는 당연히 점유와 전입신고를 그대로 유지하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 대항력이 상실되고 그에 따라 보증보험청구가 거절될수 있습니다.

2. 점유의 경우는 실질적인 점유를 포함하는데 시살싱 위와 같은 이유로 집을 비워도 누군가가 해당집에 들어와서 거주하는게 아니라면 즉, 어떠한 사유로 인해 빈집이 되더라도 현관비번등을 오픈하지 않고 그 상태그대로를 질문자님이 유지하고 있다면 이 또한 실질점유로 볼수 있습니다. 즉 주택에서 꼭 살지 않더라도 전입신고를 유지하고, 주택내 출입에 대한 제한을 그대로 둔다면 실질점유로 볼수 있습니다.

3. 그냥 현관문 비번을 임대인이나 다른 사람에게 오픈하지 않으면 되고, 내부물건의 경우는 필요에 따라 옮기셔도 관계가 없습니다. 단 일부는 남겨두시는게 좋으나, 꼭 무겁거나 일정규모가 있어야 하는 것은 아닙니다.

4. 우선 해당 요구는 거절하셔도 그만입니다. 만기일에 보증금 반환의무가 임대인에게 있는 만큼 질문자님이 위 조건에 동의하지 않아도 관계가 없고, 동의를 한다면 당연 전세대출연장에 따른 이자비용등은 임대인에게 부담요청을 하시는게 맞습니다. 그리고 만기 다음날에 임차권 등기명령을 신청하시면 되는데, 협의에 따라 해당과정은 보류할수는 있습니다.