초기재개발은 어느 단계까지를 초기재개발이라고 하나요?
부동산에서 알트코인이라고 불릴 정도의 하이리스크 하이리턴이 초기재개발이라고 하더군요.
그만큼 리스크는 크고 사업 성공률이 낮지만 성공하면 엄청난 수익을 얻을 수 있다고 하는데 초기재개발은 어느 단계까지를 초기재개발이라고 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
재개발 사업은 가장 규모가 큰 그리고 다양한 이해가 병립하는 도시정비사업 중에 하나입니다
시에서 기본 계획을 수립하기도 전에 추진이 되는 지역이 많습니다
민간 차원에서 추진이 되는 이 기간이 상당히 긴 경우도 있습니다
이 경우라면 아직 확정되지 않은 것이니 리스크가 매우 클 수밖에 없고요
그리고 계획이 수립되더라도 구역 지정을 하는 데까지 또 시간과 절차가 필요합니다
최종적으로 관리처분 인가라는 과정을 통해서 철거와 착공이 시작되는데요
이후에도 철거 지연 공사비 등 상승으로 인한 착공과 사업 진행이 지시해야 되는 경우도 하다 합니다
관리처분 이전에 사업시행 인가라는 과정도 있습니자
사업 시행인가 정도 진행되면 초기라고 볼 수 있는데 좀 더 확대한다면 관리처분인가전 까지를 사업의 초기라고 볼 수 있겠습니다
부동산에서 알트코인이라고 불릴 정도의 하이리스크 하이리턴이 초기재개발이라고 하더군요.
그만큼 리스크는 크고 사업 성공률이 낮지만 성공하면 엄청난 수익을 얻을 수 있다고 하는데 초기재개발은 어느 단계까지를 초기재개발이라고 하나요?
===> 재개발사업을 예로 든다면 일반적인 추진단계는 "추진위, 조합 설립단계, 사업시행단계, 관리처분 단계" 등으로 구분됩니다. 이러한 경우 조합설립단계 이전까지를 통상 초기단계라고 지칭하는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발은 사업성이 관건입니다.
즉 사업성이 좋아서 수요가 몰리고 분양에 많은 사람들이 몰려서 시세가 올라가는 입지가 좋고 사업성이 좋은 재개발을 선택을 하는 것이 관건이라 할 수 있습니다. 즉 해당 재개발 지역이 역세권이나 교통 호재가 있고 입지적으로 매우 가치가 있는지를 잘 선택을 해야 됩니다. 또한 주민들 의견이 잘 일치가 되어 사업이 잘 진행이 되어야 하는데 반대가 많고 주민들 의견이 일치가 되지 않아 사업 진행이 더디게 될 경우 추가분담금만 커지게 되면 향후 돈이 묶이고 사업손실에 대한 책임도 있게 되므로 사업성을 잘 선택을 해야 됩니다. 초기재개발시기는 조합설립 단계 부터 시행사 선정 정도라 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산에서 말하는 초기 재개발은 딱 잘라 말하긴 어렵지만 대략 정비구역 지정 전을 말합니다.
재개발 지정을 하지 않았지만 재개발 지정을 하기 위한 준비를 하고 있을 때 초기 재개발이라 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산에서 말하는 초기재개발은 법이나 제도에서 정한 공식 용어는 아니고, 사업이 아주 초반 단계에 있는 재개발 구간을 투자자들이 관행적으로 부르는 말입니다
그래서 어디까지가 초기냐는 질문에는 실무적으로 통용되는 기준으로 설명하는 게 정확합니다
보통 정비구역 지정 전 또는 많아도 정비구역 지정 직후까지를 초기재개발이라고 부릅니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
보통 정비구역 지정 전단계인 구역 지정 준비부터 조합설립인가 전까지를 초기재개발이라고 불리며 사업의 밑그림만 그려진 상태라 변동성이 매우 큽니다. 구역 지정이 무산되거나 사업이 중단될 확률도 높고 투입한 자급이 수년간 묶일 수 있는 시간의 불확실성과 현금청산의 위험을 동시에 안고 가야합니다. 대신 사업이 다음 단계로 넘어갈때마다 프리미엄이 폭등하는 구조여서 가장 쌀 때 진입해 높은 시세차익을 노리는 공격적인 투자 방식으로 통합니다.