제가 건물주가되고싶은 꿈을가지고있습니다.
요즘광고같은거보면
돈 얼마없이 건물주된다고
건물을 매입할때
그 건물을 담보로 대출을 몇프로까지해주나요?
예를들어서 제가 10억의건물을사고싶은데
돈이 하나도없다면 못사는건가요?
이자보다 월세가 더 많은조건입니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
요즘 많은 분들이 “돈 없이 건물주 되기” 같은 광고를 보고 관심을 가지시는데요, 실제로도 소액으로 수익형 부동산(건물 등)에 투자하려는 수요가 많습니다.
1. 건물 매입 시 대출은 몇 %까지 가능할까?
질문해주신 내용 하나씩 정리해드릴게요.건물(상가, 꼬마빌딩 등) 매입 시 일반적으로 받을 수 있는 대출은 아래와 같습니다.
LTV (담보인정비율)최대 60~70% (보통 50~60%)
DSR (총부채원리금상환비율)40% 이하 (개인/소득에 따라 다름)
즉, 10억짜리 건물을 사려면 보통 3~5억 정도는 자기자금이 있어야 하고, 최대한 끌어당겨도 7억 정도 대출 가능한 수준입니다.
2. 진짜 "돈 없이" 건물주가 될 수 있을까?광고에서 말하는 ‘돈 없이 건물주’는 대부분 아래 방식 중 하나입니다.
전세 끼고 매수 (예: 전세보증금 4억 + 대출 5억 → 본인자금 1억 미만)
임대수익으로 이자 상환 가능한 물건을 찾아서 대출 부담을 줄이는 구조
법인 설립 후 소액 지분 투자 → 지분 일부로 수익 배분받기
공동 투자 (지인 or 리츠형)
하지만, 본인 신용/소득, 투자 구조 설계 능력, 상환 능력이 없으면 사실상 ‘돈 없이’ 건물주 되기는 어렵습니다.
3. 이자보다 월세가 많은 조건이면 좋은 물건일까?이론적으로는 좋지만, 실제는 꼭 그렇지 않습니다:
대출이자보다 월세가 많다고 무조건 수익이 남는 건 아님
공실 리스크, 세금, 관리비, 수선비 등 고려해야 함
예: 월세 500만 원 ,대출 이자 350만 원 , 남는 150만 원 중 세금·유지비 등으로 실제 수익은 더 적을 수 있음
정리하자면 10억짜리 건물을 매입하려면 최소 2~3억 정도는 자기자금이 필요하고, 대출은 최대 60~70% 수준까지 가능하지만, 소득·신용조건에 따라 달라집니다. 이자보다 월세가 많은 구조”는 기본 조건 중 하나지만, 공실·세금·유지비를 함께 계산해서 판단해야 합니다. 진짜 돈 없이 건물주가 된다는 말은 과장된 광고일 수 있으니 꼭 현실적인 투자 시뮬레이션이 필요합니다. 참고하세요!!안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건물을 담보로 받을 수 있는 대출은 대략 60%~80% 정도 됩니다.
개인의 신용도에 따라 달라질 수 있습니다.
건물의 종류에 따라 다르고 위치에 따라 신축이냐 구축이냐에 따라 다릅니다.
완전 무자본으로 건물을 매입하는 건 어렵고 최소한 20% 본인 자금은 가지고 있어야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건물의 경우 담보가치와 개인 신용에 따라서 다 다르겠지만 그래도 LTV 즉 단순 건물 담보로 받을 수 있는 한도는 많이 받아도 80% 정도는 대출을 받을 수 있고 그래도 20% 정도의 자기자본은 가지고 있어야 대출을 활용해서 매수가 가능합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대출한도는 건물 가격만으로 산출할 수 없습니다. 지역마다, 담보물의 종류에 따라, 개인신용등급에 따라, 소득에 따라 매우 상이할 수 있습니다.
조건을 알아야 대략적이 비율을 알 수 있습니다.
요즘광고같은거보면
돈 얼마없이 건물주된다고
건물을 매입할때
그 건물을 담보로 대출을 몇프로까지해주나요?
예를들어서 제가 10억의건물을사고싶은데
돈이 하나도없다면 못사는건가요?
이자보다 월세가 더 많은조건입니다
===> 임대사업자로 대출을 하는 경우 거래가격, 감정가를 기준으로 낮은 가격 중 70%까지 대출실행이 가능합니다. 최소한 30%이상 자금을 가지고 있어야 구입 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적으로 상가, 건물 등의 수익형 부동산은 LTV(Loan to Value ratio)가 최대 70% 정도까지 가능합니다
하지만 대출자의 신용, 소득, 보유 자산, 대출 상품 종류, 해당 건물의 위치와 수익성 등에 따라 다르기 때문에, 실제로는 50~60% 정도가 일반적입니다
즉, 10억짜리 건물을 사려면 보통 최소 3~5억 정도의 자기자본은 있어야 합니다
자기자본을 모아서 도전해보시기 바랍니다
