현재 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 얘기를 들었습니다.

Question

안녕하세요, 제가 지금 거주하고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 소식을 들었습니다. 예전에도 집이 경매로 넘어갈뻔 했는데 그때는 찾아가서 이거 어떻게 된거냐고 따져서 다행히 집이 경매로 넘어가는걸 막아놨습니다. 그러다 집주인 아저씨가 동생들이랑 땅 문제로 싸우기 싫다고 지금 살고 있는 저희집을 경매에 넘겨놨다고 동네 주민 사람들에게 들었습니다. 만약에 이 집이 팔리게 된다면 저희는 그냥 쫒겨나야 하는건가요? 집주인이 원래 거주자한테 아무 말없이 집을 경매로 넘겨놔도 되는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

살던 집이 경매에 넘어갔다는 소식을 들으셨군요. 곧바로 쫓겨나는 건 아닙니다. 입주해 살면서 전입신고를 마치셨다면 대항력(집이 팔려도 새 주인에게 임대차를 그대로 주장할 수 있는 힘)이 생기고, 그 대항력이 등기부상 근저당 등 다른 권리보다 앞서면 낙찰자가 임대인 지위를 그대로 이어받아 계약기간 동안 계속 사실 수 있습니다. 확정일자까지 받아두셨다면 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받으실 수도 있습니다.

집주인이 경매를 진행하면서 세입자 동의를 받을 의무는 없습니다. 다만 전입일자와 근저당 설정일 중 어느 것이 빠른지가 결과를 가르니, 등기부등본을 떼어 확인하시고 법원에서 배당요구 통지가 오면 종기 안에 반드시 배당요구를 하시기 바랍니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 상담을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

대항력(선순위 담보권 없이 전입신고와 주택점유를 마친 경우)을 갖춘 임차인이라면 경매절차가 진행되더라도 임차권을 유지할 수 있습니다(주택을 낙찰받은 경락인이 임대인의 지위를 승계하게 되어 있습니다).

그리고 경매를 신청한 사람은 집주인이 아니라 집주인의 채권자인 것으로 보입니다. 물론 경매신청을 하게끔 채무를 변제하지 않으면서 이를 유도했을 가능성도 있습니다. 경매신청시 세입자의 동의는 필요하지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

집이 경매로 넘어가는 경우에 만약 임차인이 대항력을 확보하고 있는 상황이라면 경매로 집을 낙찰받은 사람에 대해서도 임차 권을 주장할 수 있습니다.

따라서 현재 대항력을 확보하고 있는지 여부를 확인해 보시는 것이 가장 중요하겠습니다.

경매가 어떤 경위로 이루어진 것인지、기존에 설정된 근저당권이 실행된 것인지 등 구체적인 상황을 확인해 보실 필요가 있습니다。

Answer 4

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

경매에서 낙찰이 이루어질 때 본인이 거주할 수 있는 여부는 해당 경매의 최선 순위 권리가 무엇인지에 따라서 판단을 해야 하고 위 내용만 가지고는 알 수 없습니다. 그와 별개로 경매 진행에 있어서 세입자의 의사를 확인해야 하는 것은 아니며, 임대인이 경매를 진행한 게 아니라 임대인의 채권자가 진행을 한 것입니다. 이상입니다.