오피스텔 임대인-세입자간 분쟁건 도움요청합니다

Question

#법률상담시작

1. 나는 오피스텔 임대인임

2. 현재 세입자가 있고 24년 7월 27일 ~ 26년 7월 26일까지 2년쨰 거주중(1년단위 계약, 보증금500에 월세50)

3. 지금 오피스텔에 문제가 많음

- 기존 박*희(이하 박)관리단이 관리비사용을 무단으로 사용함

- 현재 전기세 및 기타 시설에 대해 미납이 굉장히 많은 상황

- 단전,단열 경고 등 수차례 있어왔음

- 최초 사태 이후부터 비상대책위원회가 설립되었고 지금은 적합한 절차에 따라 박관리단이 해임되고 비상대책위원회가 현관리단이 되었음

- 그러나 박관리단이 인수인계하지않고 무단으로 사무실점거 및 무단관리를 이어나가다가 법에 따라 통장압류 및 가처분진행 등에 따라 하루아침에 무단으로 사무실마비 및 비상상주직원까지 모두 빼버리고 지난 5월 31일 이탈한 상태

- 실제로 지난 5월 31일에 에어컨이 멈추는 등 사태 발생

- 긴급하게 현관리단이 인원투입 및 관리실, 방재실 등 갖추었고 지금은 정상가동되고있음

4. 현 세입자는 임대업을 20년 정도 했고 관련된 법이나 판례를 잘 알고있음

5. 임대차보호법에 대해 이야기 하면서(세입자가 임대한 거주공간에서 생활을 하는데에 문제가 생기면 그부분을 임대인이 보장해 주어야하고 만약 그렇지않고 문제가 생겼을 시 그에따른 병원비, 이사비, 소송비용, 변호사선임비, 기타등등 발생할 손해비용을 모두 임대인에게 청구할 것) 월세를 면제해달라고 계속 요구하는 상황

6. 내가 잘못한 부분은 아닌데 이에따른 임대인이 보호받을 수 있는 법안은 없는지 법률조언요청

7. 세입자가 워낙 이쪽에 빠삭한사람인지 본인도 법률자문을 구해도 관리비나 월세 다 내지말라고 하고 바로 보증금빼고 이사가면서 여러 비용 다 임대인한테 청구해라는 등의 자문을 받았고 적합하다고 생각함

8. 그래서 계약 종료인 7월 26일까지 월세 면제(6월, 7월)해달라고 하는 상태

Answer 1

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

결론부터 말씀드리면, 세입자가 주장하는 내용이 전부 맞는 것은 아닙니다.

임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있습니다. 따라서 실제로 장기간 단전, 냉방 불능, 시설 사용 불가 등이 발생했다면 임차인이 차임 감액이나 손해배상을 주장할 여지는 있습니다.

다만 질문 내용처럼 관리단 분쟁으로 인해 일시적으로 문제가 발생했고, 현재는 새로운 관리단이 구성되어 정상화된 상태라면 곧바로 "월세 2개월 전액 면제", "병원비·이사비·변호사비 전액 부담"이 인정되는 것은 아닙니다.

특히 세입자가 스스로 월세를 지급하지 않거나 보증금에서 임의로 공제하는 것은 별개의 문제입니다. 법원의 판단 없이 임차인이 일방적으로 차임 지급을 거부할 수 있는 것은 아닙니다.

제가 보기에는 이 사건의 핵심은 실제로 임차인이 어느 정도 기간 동안 어느 정도 사용수익에 제한을 받았는지입니다.

만약 에어컨 정지 등 일부 불편이 있었더라도 단기간 내 정상화되었다면, 세입자가 주장하는 손해 전부가 인정될 가능성은 높지 않아 보입니다.

오히려 임대인 입장에서는 "문제 발생 사실을 인지한 후 어떻게 조치했는지", "현재 정상적으로 사용 가능한 상태인지"를 자료로 남겨두는 것이 중요합니다.

질문 내용만 보면 세입자가 법리를 다소 강하게 해석하여 압박하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 임대인에게 모든 책임이 자동으로 인정되는 구조는 아닙니다. 월세 2개월 전액 면제가 법적으로 당연히 인정되는 사안으로 보이지도 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

오피스텔 관리단의 분쟁으로 인해 예기치 못한 시설 문제가 발생하여 임대인으로서 억울하고 난처하신 상황일 듯합니다. 결론부터 말씀드리면 세입자의 두 달 치 월세 전액 면제 요구는 법적으로 타당하지 않으므로 수용하실 필요가 없습니다.

1. 임대인의 수선유지 의무와 월세 지급

민법상 임대인은 목적물을 사용 및 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 하지만 지난 5월 말에 발생한 에어컨 가동 중단 등의 문제가 일시적이었고 현재는 정상 가동되고 있다면 세입자가 이를 이유로 향후 발생할 6월과 7월의 월세 전액을 면제해달라고 요구할 법적 근거는 부족합니다.

2. 세입자의 부당한 손해배상 청구 방어

세입자가 거론하는 병원비나 이사비 등의 청구는 임대인의 과실과 직접적인 인과관계가 입증된 실질적인 손해가 발생했을 때만 가능합니다. 막연히 미래에 발생할지도 모르는 손해를 이유로 월세 지급을 거절하거나 보증금 반환을 압박하는 것은 부당하므로 단호하게 대처하셔도 됩니다.

3. 월세 미납에 따른 보증금 공제 및 소송 실익

만약 세입자가 끝내 월세를 내지 않는다면 계약 종료 시 반환할 보증금에서 미납된 월세와 관리비를 공제하고 남은 금액만 돌려주시면 됩니다. 미납 월세를 받기 위해 소송을 진행하기에는 청구 금액보다 비용이 더 커서 실익이 매우 적지만 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

가장 먼저 세입자에게 현재 시설물 사용에 문제가 없으므로 월세 면제는 불가하며 미납 시 보증금에서 공제하겠다는 의사를 문자로 명확히 남겨두세요.

현재 겪고 계신 힘든 상황이 원만하고 빠르게 잘 해결되기를 바랍니다.