등기부등본 최우선변제금 해당 궁금합니다.

Question

등기부등본상 을구에

처음 근저당권 설정 접수 2020년5월8일 / 등기원인 2020년5월8일 설정계약

공동담보 목록 제 2020-155호라고 되어있으며

1-3 근저당권 변경 2023년 12월12일 / 2023년 12월12일 변경계약

최권최고액 금 21억원

1-4 근저당권 변경 2025년 2월 27일 / 2025년 2월27일 변경계약

채권최고액 금 13억5천만원

이렇게 되어있는 다세대주택 공동담보 호실인데

이 경우 부산광역시 서구 기준으로 최우선변제금이 얼마 이하인 전세

세입자들이 최우선변제금을 얼마를 받을수 있는건가요?

그리고 2021년에 계약한 세입자랑/ 2025년 이후에 계약한 세입자랑

최우선 변제금 해당되는 보증금 금액이 다른건가요?

어디서는 첫 근저당권 설정일 기준이라서 2020년 5월 기준의 최우선변제금인

6천만원이하인 세입자들만 최우선변제금 2000만원 받을수 있다고 하고

어디서는 2025년2월27일 이후에 계약했으면 8500만원 이하인 경우 2800만원 받을수 있다해서 확실한 정보 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 다세대 주택은 다른 호수 권리에 따라 내 권리순서에 영향을 받지는 않습니다. 다만 공동담보가 존재하기에 다른 주택의 경매등의 진행에 따라 현 주택의 경매진행등의 위험요소는 존재합니다. 일단 근저당권 설정일자기준으로 최우선 변제금은 광역시기준 2800만원이 될것으로 보이고, 최우선변제금의 기준은 무조건 최초 담보물권 설정일자 기준이기에 실제 최우선 변제금은 2025년 이후 계약한 질문자님과 다르지 않을것으로 보입니다. 다만, 2021년 계약한 세입자는 근저당보다는 선순위로 볼수 있기에 최우선변제가 아니라도 순위배당만으로도 보증금 전액배당으로 회수에는 문제가 없을 가능성이 높고, 전액배당이 되지 않아도 인수권리에 해당되어 사살상 주택인도도 거부할수 있습니다. 반대로 25년도 계약한 임차인은 후순위 임차권으로 경매후 소멸권리가 되어 전액배당을 받지 못해도 주택에서 퇴거를 해야합니다. 즉, 23년도 근저당을 기준으로 21년도 세입자와 25년 세입자의 임차권의 순위에 따른 권리행사는 크게 다릅니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

핵심만 말씀드리면 최우선변제금은 세입자 계약일이 아니라 원칙적으로 그 집에 걸린 선순위 담보물권 기준 시점으로 판단합니다.

그래서 말씀하신 경우처럼 2020년 5월 08일 처음 근저당 설정이 기준이 되는지가 매우 중요합니다.

감사합니다.

Answer 3

최초 근저당권 설정일(2020.5.8)이 기준이므로, 이후 계약자도 모두 2020년 기준 최우선변제금(6천만 원 이하, 2천만 원 한도)만 보호됩니다. 2025년 이후 계약했다고 해서 자동으로 8천5백만 원/2천8백만 원 기준이 적용되는 것은 아닙니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

위 사항은 2020년 5월 8일 첫 근저당 설정일이 아닌 각 임차인이 자가 전세계약을 맺은 시점 기준으로 최우선 변제 적용 여부가 갈리는 구조입니다 부산 서구라면 8500만원 이하인 소액임차인이 우선변제 대상으로 최대 2800만원까지 받으실 수 있습니다