사무소 용도로 등록된 방을 주거용도로 임대하였을 경우, 주택임대차보호법에 적용될까요?

2021. 03. 10. 14:24

안녕하세요.

일반건축물대장 상에 같은 층의 A호실은 단독주택으로, B호실과 C호실은 사무소(제2종근린생활시설) 용도로 등록되어 있습니다.

실제로는 이미 A호실과 B호실 모두 주거 용도로 전세와 월세 계약 후 거주 중이며, C호실 또한 이전에 주거 용도로 사용되어 왔었지만 공실이 되었습니다.

이 때, C호실을 실제 주거 용도로 전세 계약을 체결하였을 경우, 주택임대차보호법에 적용을 받을 수 있을까요? 특히 임차인이 대항력 및 우선변제권을 가질 수 있는지 여부를 알고 싶습니다.

추가로 이 주택(C호실)이 전세자금대출의 대상이 될 수 있는지 법률적 검토 혹은 실제 사례를 제시해주시면 감사하겠습니다.

감사합니다.


총 2개의 답변이 있어요.

LEE 법률사무소

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다”라고 보고 있습니다. (대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 그리고 여기에서 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 '주택임대차보호법'의 적용을 받게 된다고 보고 있습니다.

그런 점에서 위의 경우도 주택임대차 보호법의 적용을 받는 것으로 볼 수 있겠습니다.

2021. 03. 12. 11:39
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    변호사김성훈법률사무소

    안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
    질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

    아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

    주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차와 관련, 민법에 대한 특례를 규정해 국민 주거생활의 안정을 보장하고 있습니다. 따라서 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않습니다.

    주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하지 않고 건물 등기부상 '건물내역'을 제한하고 있지도 않습니다.

    점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경돼 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의해 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 판시하고 있습니다.

    따라서 상업용 근린시설 등의 건물이더라도 주거용 면적이 상가용 면적보다 넓으면 주거용으로 봐 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 오피스텔, 원룸 등을 상가·업무용으로 사용한다면 상가임대차보호법이 적용되지만 주거용이면 주택임대차보호법이 적용됩니다.

    2021. 03. 10. 14:54
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