현재 세입자가 있으나, 매수자가 6개월 이내 실거주 가능한 주택에 대한 주담대 가능 여부
안녕하세요. 주담대 관련 문의드리고 싶어 글을 남깁니다.
지금 제가 보고 있는 집이 있는데, 현재 반전세로 사는 세입자가 계약기간이 4~5개월 정도 남았습니다. 어차피 저나 와이프나 원래 실거주는 그때 정도부터 가능해서 딱 좋은 상황이라 생각했습니다. 근데 제가 매수하려면 주담대 6억을 다 받아야 하는 상황이라 6. 27. 규제와 관련 문제가 생기더라구요.
제가 궁금한 건,
1. '현재 거주 중인 세입자가 있는 매물'은 6. 27. 이후에 계약하면 세입자의 계약 기간이 얼마 남지 않아 6개월 이내에 매수자가 실거주 가능해도 주담대를 받을 수 없고, 퇴거자금대출 명목으로 1억까지만 대출을 받을 수 있는 것인지?
2. 만약 그렇다면 대출 실행 및 잔금을 세입자 퇴거 이후에 치르면 회피 가능한 건지가 궁금합니다. (참고로 저와 와이프 모두 무주택자로서 첫 주택 구매이고, 주택은 성동구에 있습니다. 현 세입자의 보증금은 5억 원 정도입니다.)
답변 해주시면 진심으로 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
정리해서 하나씩 말씀드리겠습니다.
세입자 퇴거 전 소유권 이전 및 실거주 전까지는 1억까지만 대출이 가능하고 5억 주담대는 실행 불가입니다.
하지만 세입자 퇴거와 동시에 잔금일 및 대출실행일을 맞추신다면 실거주 요건 충족 후 풀 대출이 가능할 것으로 보입니다.
매수 과정에서 계약, 잔금 일정을 꼭 세입자 퇴거에 맞춰 잡으시기 바라며 계약 전 은행에서 주담대 가능 여부도 미리 체크해 보시기 바랍니다.
추가로 조기 입주 및 잔금 없이 대출 실행을 원하시는 경우 퇴거자금대출 1억원만 가능하니 유념하시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
6.27이후에 계약했더라도 소유권 이전 등기로부터 3개월 이내에 전세반환 대출을 실행하면 6억원 한도까지 대출인정이 될 수 있습니다. 하지만 3개월 이후 실행되면 생활안정자금 목적으로 전환되어 1억원 한도가 적용되므로 반드시 3개월 이내에 중도금, 잔금 및 전세퇴거대출자금대출까지 원활히 이루어져야 하고 임차인의 전세계약도 3개월내에 종료되어야 함에 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행관계라 위 질문 내용은 성립이 불가합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,세입자가 현재 거주 중이라면, 주담대 승인 시 은행은 즉시 실거주 가능 여부를 확인합니다
매수자가 실거주하기까지 최대 6개월 이상이 소요될 수 있다는 판단이 있으면,
실거주 목적 주담대는 제한됩니다
퇴거자금 목적 1억 한도 내 대출만 허용됩니다
세입자의 계약 만료일까지 남은 기간이 6개월 미만이어도 현재 세입자가 실제로 거주 중이라면, 원칙적으로 전체 주담대는 막히게 됩니다
,가능합니다.
대출 실행일 기준으로 세입자가 이미 퇴거한 상태라면,실거주 조건 충족으로 보고 전체 주담대(6억 등) 승인 가능합니다
단, 이 경우에는 매매계약서 작성일 기준이 아니라, 대출 실행일 기준으로 판단합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질의 하신 내용에 따라 번호 순서대로 답변을 해 드리겠습니다.
우선, 현재 세입자가 거주 중인 주택을 매수하면서 주담대를 실행하려는 경우, 설령 세입자의 계약기간이 얼마 남지 않았더라도 ‘즉시 실거주가 불가능한 주택’으로 간주됩니다. 따라서 이러한 경우에는 원칙적으로 일반적인 주택담보대출은 받을 수 없고, 최대 1억 원까지 퇴거자금 대출만 가능한 구조입니다. 즉, 세입자가 나중에 나간다 하더라도, 대출심사 시점에 공실이 아닌 상태이면 실거주 요건을 충족하지 못한 것으로 판단되는 것입니다.
세입자가 완전히 퇴거한 이후에 대출을 실행하고, 그 이후에 잔금을 치르는 방식이라면 대출이 가능합니다. 즉, 주담대가 실행되는 시점에 해당 주택이 ‘즉시 입주 가능한 상태’로 확인되면 규제 대상이 아니게 됩니다. 이 경우 임대차계약 해지 사실이나 공실 상태를 금융기관에 증빙하면, 무주택자이자 생애 최초 구입자인 상황에서 주담대 전액 실행이 가능합니다.
결론적으로 말씀하신 내용대로 현상태로는 주담대 전액 실행이 불가하지만, 세입자 퇴거 이후로 대출 및 잔금 실행일정을 조정한다면, 대출 규제를 피할 수 있습니다.
부디 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.